2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題10

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　　某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬(wàn)元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無(wú)力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣(mài)變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫(xiě)出該大樓拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。

　　【答案】

　　1.應(yīng)首選市場(chǎng)法和收益法評(píng)估，有條件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)首選市場(chǎng)法;選收益性房地產(chǎn)估價(jià)的，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

　　2.①分別按照市場(chǎng)法和收益法技術(shù)路線評(píng)估測(cè)算評(píng)估對(duì)象在正常市場(chǎng)條件下的價(jià)格水平;

　?、谶x取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)格水平和其拍賣(mài)市場(chǎng)價(jià)格水平的差異;

　?、鄞_定拍賣(mài)市場(chǎng)的成交價(jià)格水平比正常市場(chǎng)成交價(jià)格水平偏低的幅度;

　?、馨丛撈偷姆葘?duì)上述兩種方法估價(jià)的初步結(jié)果進(jìn)行調(diào)整計(jì)算，根據(jù)調(diào)整計(jì)算結(jié)果綜合確定拍賣(mài)底價(jià)。