2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(56)

　　估價技術(shù)報(bào)告

　　一、個別因素分析

　　××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用(略)

　　六、估價測算過程

　　(一)運(yùn)用市場比較法估價

　　由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：

　　1， 交易情況修正

　　可比實(shí)例A、B、C均為正常價格，得估價對象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。

　　2，交易日期修正

　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場價格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。

　　2， 個別因素修正

　　3， 以上選擇的三宗可比實(shí)例的個別因素與估價對象情況有所差異(詳述略)，故進(jìn)行個別因素修正。

　　4， 區(qū)域因素修正

　　可比實(shí)例A與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A;

　　可比實(shí)例B與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B;

　　可比實(shí)例C與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C;

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