2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(65)

　　2，測算未來還需發(fā)生的各項成本及稅費等$lesson$

　　根據(jù)該市的客觀情況，對其在建寫字樓進行測算估價：

　　(1)續(xù)建工程費及管理費等

　　裝修工程費1800萬元，設(shè)備及安裝工程費1190萬元，室外工程費350萬元，管理費等150萬元，合計3490萬元。

　　(2)投資利息

　　當?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為一年，則投資利息

　　=3490× =101(萬元)

　　(3)銷售稅費

　　當?shù)氐匿N售稅費率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的6%，則銷售稅費

　　=14183×6%

　　=851(萬元)

　　3，在建寫字樓的評估價值

　　總價值=14183-3490-101-851

　　=9741(萬元)

　　六、估價結(jié)果

　　按上一階段述分析測算，估價對象超市部分單價為9430元/平方米，總價值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整);在建寫字樓部分總價值為9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整).估價對象總價值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。

　　四、 指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤.(本題10分.不得在試題上改，在答題處指出并改正.錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)

　　某酒店土地總面積3000平方米，土地使用年限40年，從1998年10月8日起計;總建筑面積10000平方米，共5層，每層建筑面積2000平方米;首層有500平方米建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元，正常出租率為80%;其余樓層均為客房，共200間，當?shù)赝瑱n次酒店客房價格為每天200元，年平均入住率為80%。該酒店正常經(jīng)營每月總費用占客房收入的40%，其中出租稅費為每月2萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價為每平方米3000元，土地資本化率為8%，建筑資本化率為10%，酒店欲投保，請評估其2001年10月8日的保險價值。

　　估價過程計算如下：

　　1，有效毛收入

　　=2000×100×12×80%+200×200×365×80%

　　=13，600，000(元)

　　2，總費用=200×200×365×40%

　　=5，840，000(元)

　　3，酒店總凈收益=有效毛收入-總費用

　　=13，600，000-5，840，000

　　=7，760，000(元)

　　4，酒店土地凈收益=10000×3000×8%

　　=2，400，000(萬元)

　　5，酒店建筑物凈收益=7，760，000-2，400，000

　　=5，360，000(元)

　　6，酒店建筑物價值= =63，114，957(元)

　　該酒店2001年10月8日的保險價值為63，114，957元。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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