房地產(chǎn)估價理論與方法考試模擬練習(xí)題精選(40)

　　16、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為( )

　　A. 4858

　　B. 5200

　　C. 2700

　　D. 6264

　　答案：B

　　解析：根據(jù)凈收益每年不變的預(yù)知未來若干年后的價格公式：V=A/Y*[1-1/(1+Y)t]+Vt/(1+Y)t=216/8%*[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=5200萬元

　　17、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價格為( )萬元

　　A. 100

　　B. 42

　　C. 63

　　D. 77

　　答案：A

　　解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費用，然后兩個結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬元。

　　18、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為( )萬元

　　A. 225.00

　　B. 237.50

　　C. 381.25

　　D. 395.83

　　答案：C

　　解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。

　　19.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。

　　A.最佳用途和最佳規(guī)模 B.最佳約度

　　C.最佳規(guī)模和最佳約度 D.最佳用途

　　答案：C

　　解析: 它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關(guān)系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關(guān)系。

　　20、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示( )

　　A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增

　　B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減

　　C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增

　　D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減

　　答案：A

　　解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式

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