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2010年房產(chǎn)估價理論與方法考前沖刺習(xí)題(26)

更新時間:2010-09-29 12:36:55 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  2.某幢寫字樓,土地面積4000┫,總建筑面積為9000┫,建成于1990年10月1日,土地使用權(quán)年限為1995年10月1日----2035年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元/┫,建筑物重置成本為1300原/┫。建筑物自然壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。

  其他的相關(guān)資料如下;

  (1)門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元,裝修的重置價格為82.5萬元,平均壽命為5年,有效經(jīng)過念數(shù)為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價格(不含安裝費)為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置 價格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。

  (2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。

  (3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負(fù)面影響,預(yù)計每年租金損失為7萬元。

  (4)該類寫字樓的報酬率為10%。銀行貸款年利率為5%,土地報酬率為8%。

  (5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值呂均為零。

  試求該寫字樓于2005年10月1日的這就總額和現(xiàn)值。

  2.解答:

  (1)土地價格=0.4×2000×[1-1/(1+8%)30)]/[1-1/(1+8%)40]

  =800×0.9006/0.9540=755.26萬元

  (2)建筑物物質(zhì)折舊額計算:

  1)門窗等損壞的修復(fù)費用=3萬元;

  2)裝修的折舊費=82.5×1/5×4=66萬元;

  3)其他設(shè)備的折舊費=250×1/15×9=150萬元。

  4)長壽命項目的折舊費=(1300×0.9-3-82.5-250)×1/40×10=208.63萬元

  (3)建筑物功能折舊額計算:

  1)功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1-1/(1+10%)30]=9.05萬元

  2)空調(diào)功能落后引起的折舊=130-80+10-30+8=38萬元

  (4)建筑物經(jīng)濟折舊額=7/10%×[1-1/(1+10%)30]=65.99萬元

  (5)建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元

  (6)寫字樓估價結(jié)果=755.26+1300×0.9-540.67=1384.59萬元來

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