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房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題精選(16)

更新時(shí)間:2010-08-02 10:34:30 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/m2,包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤,并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí),認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為18001元/m2。

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  1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

  2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

  答:

  1.錯(cuò)誤有:

  (1)應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用(或重置價(jià)格)。

  或:不應(yīng)采用實(shí)際支出時(shí)的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

  (2)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的規(guī)模,確定客觀合理的開發(fā)周期,以此計(jì)算投資利息。

  或:不應(yīng)計(jì)自至估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

  (3)利潤應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場上的客觀正常利潤水平。

  或:利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

  2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

  或:(1)或能存在的施工質(zhì)量缺陷,有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

  (2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

  (3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

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·2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月16.17日
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