2010年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法習(xí)題答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.【正確答案】 A環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　2.【正確答案】 B

　　3.【正確答案】 D

　　4.【正確答案】 A

　　5.【正確答案】 B

　　6.【正確答案】 C

　　7.【正確答案】 B環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　8.【正確答案】 A環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　9.【正確答案】 A

　　10.【正確答案】 B

　　11.【正確答案】 D

　　12.【正確答案】 B

　　13.【正確答案】 B

　　14.【正確答案】 B

　　15.【正確答案】 D

　　16.【正確答案】 D

　　17.【正確答案】 A

　　18.【正確答案】 B

　　19.【正確答案】 C

　　20.【正確答案】 D

　　21.【正確答案】 B

　　22.【正確答案】 C

　　23.【正確答案】 B

　　24.【正確答案】 B

　　25.【正確答案】 C

　　26.【正確答案】 B

　　27.【正確答案】 C

　　28.【正確答案】 C

　　29.【正確答案】 C

　　30.【正確答案】 D

　　31.【正確答案】 B

　　32.【正確答案】 B

　　33.【正確答案】 A

　　34.【正確答案】 A

　　35.【正確答案】 B

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.【正確答案】 ABCE

　　2.【正確答案】 BDE

　　3.【正確答案】 ACE

　　4.【正確答案】 AD

　　5.【正確答案】 ACE

　　6.【正確答案】 ACDE

　　7.【正確答案】 ADE

　　8.【正確答案】 CDE

　　9.【正確答案】 BCD

　　10.【正確答案】 ABDE

　　11.【正確答案】 ACD

　　12.【正確答案】 AC

　　13.【正確答案】 ACD

　　14.【正確答案】 ACE

　　15.【正確答案】 ABC

　　三、判斷題

　　1.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。參見(jiàn)教材P15

　　【答疑編號(hào)8855】

　　2.

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 參見(jiàn)教材P15。

　　【答疑編號(hào)8856】

　　3.

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 參見(jiàn)教材P93

　　【答疑編號(hào)8858】

　　4.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時(shí)，在用價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P95

　　【答疑編號(hào)8860】

　　5.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 參見(jiàn)教材P95

　　【答疑編號(hào)8862】

　　6.

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。參見(jiàn)教材P122。

　　【答疑編號(hào)8864】

　　7.

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 賣方市場(chǎng)上賣方主動(dòng)，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。參見(jiàn)教材P92

　　【答疑編號(hào)8866】

　　8.

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 參見(jiàn)教材P98。

　　【答疑編號(hào)8867】

　　9.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。參見(jiàn)教材P190。

　　【答疑編號(hào)8868】

　　10.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 參見(jiàn)教材P271-272

　　【答疑編號(hào)8869】

　　11.

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 參見(jiàn)教材P250-251

　　【答疑編號(hào)8870】

　　12.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 參見(jiàn)教材P323

　　【答疑編號(hào)8871】

　　13.

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】 平均發(fā)展速度=(4550-3500)/4*5+3550=4812.5

　　【答疑編號(hào)8872】

　　14.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 如果路線太長(zhǎng)的繁華地段，有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段。提示：參見(jiàn)教材P372

　　【答疑編號(hào)8873】

　　15.

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】 在可以選擇的交易實(shí)例比較少，不得不選的時(shí)候，還是可以使用的，但是要進(jìn)行因素修正。不是絕對(duì)不可使用。

　　【答疑編號(hào)8874】

　　四、計(jì)算題

　　1.

　　【正確答案】 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格求取如下： =25.02(萬(wàn)元)

　　解釋：將四年的收益轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲稹?/p>

　　=244.67(萬(wàn)元)

　　解釋：再將年金轉(zhuǎn)變?yōu)?0年的收益現(xiàn)值。

　　【答疑編號(hào)8878】

　　2.

　　【正確答案】 建造公寓的建筑面積為10000×5=50000平方米

　　假設(shè)取得毛坯的土地價(jià)值為V1

　　開(kāi)發(fā)完成毛坯房的總價(jià)值為=50000×8000/(1+12%)2 =31887.76萬(wàn)元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V1

　　建筑安裝工程費(fèi)為1100×50000=5500萬(wàn)元

　　專業(yè)費(fèi)用為5500×6%=330萬(wàn)元

　　管理費(fèi)用為(5500+330)×3%=174.9萬(wàn)元

　　三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為6004.9萬(wàn)元

　　三項(xiàng)費(fèi)用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　= 5792.81萬(wàn)元

　　銷售費(fèi)用總額=40000×3%×(1+12%)-1.75=984.12萬(wàn)元

　　銷售稅費(fèi)=40000×6%=2400萬(wàn)元

　　V1=31887.76-0.04 V1-5792.81-984.12-2400

　　解得V1=21837.34萬(wàn)元

　　建造成精裝修房時(shí)的土地價(jià)值為V2

　　精裝修房屋的總價(jià)值=50000×10000/(1+12%)2.5 =37663.87萬(wàn)元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V2

　　建筑安裝工程費(fèi)為1100×50000=5500萬(wàn)元

　　專業(yè)費(fèi)用為5500×6%=330萬(wàn)元

　　管理費(fèi)用為(5500+330)×3%=174.9萬(wàn)元

　　三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為6004.9萬(wàn)元

　　三項(xiàng)費(fèi)用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81萬(wàn)元

　　裝修及專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用為800×50000/(1+12%)2.25=3099.7萬(wàn)元

　　銷售費(fèi)用總額=50000×3%×(1+12%)-2.25=1162.39萬(wàn)元

　　銷售稅費(fèi)=50000×6%=3000萬(wàn)元

　　V2=37663.87-0.04 V2-5792.81-3099.7-3227.95-1162.39-3000

　　解得V2=23539.15萬(wàn)元

　　繼續(xù)開(kāi)發(fā)成賓館的土地價(jià)值為V3

　　賓館的收益現(xiàn)值為5100×[1-(1+10%)-37.5]/10%=52471.44萬(wàn)元

　　該宗土地取得的契稅為0.04 V3

　　建筑安裝工程費(fèi)為1100×50000=5500萬(wàn)元

　　專業(yè)費(fèi)用為5500×6%=330萬(wàn)元

　　管理費(fèi)用為(5500+330)×3%=174.9萬(wàn)元

　　三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為6004.9萬(wàn)元

　　三項(xiàng)費(fèi)用的總現(xiàn)值為6400.9×[60%×(1+12%)-0.5+40%×(1+12%)-1.5]

　　=5792.81萬(wàn)元

　　裝修及專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用為800×50000/(1+12%)2.25=3099.7萬(wàn)元

　　設(shè)施設(shè)備費(fèi)用為200×50000/(1+12%)2.5=753.28萬(wàn)元

　　V3=52471.44-0.04 V3-5792.81-3099.7-3227.95-753.28

　　解得V3=43644.72萬(wàn)元

　　結(jié)論：三種方式中，作為賓館的土地價(jià)值最高.該宗地的合理價(jià)值為43644.72萬(wàn)元