房地產估價師考試《經營與管理》練習題1

　　1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報，Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。

　　2、財務凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量之和。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：財務凈現(xiàn)值(FNPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic，將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。

　　3、財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。(　)

　　標準答案：正確

　　4、研究表明：對于常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內僅有一次變化)FIRR有唯一實數解;對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，解出的方程可能有多個實數解，即FIRR可以有多個值。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內有多次變化)，由于FIRR是唯一的，如果計算FIRR的方程有多個實數解，須根據FIRR的經濟含義對計算出的實數解進行檢驗，以確定是否能用FIRR評價該項目。

　　5、成本利潤率是整個開發(fā)經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數，才等于年成本利潤率。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：成本利潤率是整個開發(fā)經營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數，也不等于年成本利潤率。

　　6、資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內的年平均利潤總額與資本金的比率。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：資本金凈利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。

　　7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。(　)

　　標準答案：正確

　　8、對于開發(fā)銷售模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設資金均屬于固定資產投資的性質。(　)

　　標準答案：錯誤

　　9、開發(fā)建設投資是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發(fā)產品成本。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)所需投入的各項費用。而開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。

　　10、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅在企業(yè)所得稅后列支。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　11、對置業(yè)投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果只可在處置(轉讓)物業(yè)時實現(xiàn)。(　)

　　標準答案：錯誤

　　解析：對置業(yè)投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果則既可在處置(轉讓)物業(yè)實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。

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