房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》練習題1
1、用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報,Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收,Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報。( )
標準答案:錯誤
解析:Pi是投資者投入資本金后所獲得的投資回報,Pi/[(1+i)n-1]是投資者的投資回收。
2、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV),是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic,項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量之和。( )
標準答案:錯誤
解析:財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV),是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。
3、財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著,到項目壽命期終了時,所有投資可以被完全收回。( )
標準答案:正確
4、研究表明:對于常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實數(shù)解;對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化),解出的方程可能有多個實數(shù)解,即FIRR可以有多個值。( )
標準答案:錯誤
解析:對于非常規(guī)項目(凈現(xiàn)金流量的正負號在項目壽命期內(nèi)有多次變化),由于FIRR是唯一的,如果計算FIRR的方程有多個實數(shù)解,須根據(jù)FIRR的經(jīng)濟含義對計算出的實數(shù)解進行檢驗,以確定是否能用FIRR評價該項目。
5、成本利潤率是整個開發(fā)經(jīng)營期的利潤率,不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù),才等于年成本利潤率。( )
標準答案:錯誤
解析:成本利潤率是整個開發(fā)經(jīng)營期的利潤率,不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù),也不等于年成本利潤率。
6、資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額與資本金的比率。( )
標準答案:錯誤
解析:資本金凈利潤率是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率。
7、投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預(yù)測和估算,各種影響因素的作用是不確定的,不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)。( )
標準答案:正確
8、對于開發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于固定資產(chǎn)投資的性質(zhì)。( )
標準答案:錯誤
9、開發(fā)建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時,按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度,轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)產(chǎn)品成本。( )
標準答案:錯誤
解析:開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用。而開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時,按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度,轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。
10、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅后列支。( )
標準答案:錯誤
解析:城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。
11、對置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn)。( )
標準答案:錯誤
解析:對置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實現(xiàn),也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。
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