對非完全店鋪房地產(chǎn)評估的初探三

　　3>保險費(按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰)

　　保險費=3.77萬元×2‰=0.008萬元

　　4>管理費(包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，取年有效毛收入的5%)

　　3.44萬元×5%=0.17萬元

　　5>確定年總費用(1-4項的合計)

　　0.60+0.08+0.008+0.17=0.858萬元

　　(3)年凈收益確定

　　年凈收益=年有效毛收入-年總費用=3.44萬元-0.858萬元=2.582萬元

　　(4)資本化率的確定

　　資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值。以估價時點的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為非完全店鋪，風(fēng)險略低于純店鋪，最終確定為6%.

　　故資本化率為1.98%+6%=7.98%.

　　2、計算剩余30年的房地產(chǎn)收益價值，以住宅用途來考慮，以現(xiàn)時的租金水平為參考依據(jù)，根據(jù)估價人員對未來趨勢的預(yù)測，客觀租金取1.2元/天。m2.

　　(1)年有效毛收入確定

　　有效毛收入=1.2元/天。m2×44.31平方米×365天×85%(出租率)=1.65萬元

　　(2)年總費用確定

　　1>稅金(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565%)：

　　1.65萬元×17.565%=0.29萬元

　　2>修繕費(按建筑物重置價值的2%計)

　　建筑物重置價值：(估價對象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價對象地區(qū)建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米)

　　重置價值=850元/平方米×44.31平方米=3.77萬元

　　修繕費=3.77萬元×2%=0.08萬元

　　3>保險費(按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3‰，本次取2‰)

　　保險費=3.77萬元×2‰=0.008萬元

　　4>管理費(包括管理人員經(jīng)費、辦公費、廣告費等，取年有效毛收入的5%)

　　1.65萬元×5%=0.08萬元

　　5>確定年總費用(1-4項的合計)

　　0.29+0.08+0.008+0.08=0.458萬元

　　(3)年凈收益確定

　　年凈收益=年有效毛收入-年總費用=1.65萬元-0.458萬元=1.192萬元

　　(4)資本化率的確定

　　資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值。以估價時點的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為住宅，風(fēng)險低于店鋪，最終確定為5%.

　　故資本化率為1.98%+5%=6.98%.

　　(5)收益價值

　　Vb─房地產(chǎn)價值

　　a─房地產(chǎn)年凈收益

　　r─資本化率

　　n─房地產(chǎn)剩余收益年期

　　t-評估時點至土地取得時間后第40年的年期

　　3、確定房地產(chǎn)價值

　　V =V1+V2=30.54萬元+1.18萬元=31.72萬元

　　則收益法測算估價對象房地產(chǎn)總價為：31.72萬元， 單價為7159元/平方米。

　　五、評估非完全店鋪的難點

　　通過對非完全店鋪房地產(chǎn)評估探討，主要是為同仁們在此類房地產(chǎn)評估提出一種新的評估思路。房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，使評估的房地產(chǎn)價格能從占用，使用，收益和處分權(quán)益上得到充分體現(xiàn)。

　　在實踐運用中我們覺得如何確定非完全店鋪的資本化率是此方法的難點，這需要大量的基礎(chǔ)資料和評估人員的分析推斷。在這方面我們希望能夠與同仁進一步交流探討。

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