2009年房地產估價師考試案例分析練習題1答案

　　答案

　　1、根據《房地產估價規(guī)范》的相關條文，對于不同的估價對象應該選擇適合的估價方法進行評估，如“6.2.3房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法”。

　　但是對于各種估價目的并沒有要求選擇對應的估價方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開發(fā)房地產的轉讓價格評估應采用假設開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產”這類評估對象，并不是針對“房地產轉讓”這類目的而言。又如“6.2.2房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。優(yōu)‘6.3.2從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準?！笨梢?，針對不同估價目的而進行房地產估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標準，而不是選擇估價方法。

　　綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關系，而估價目的與估價方法之間并無嚴格的對應關系。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償?！逼渲?，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數量計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產值的15倍。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　3、依據《規(guī)范》8.0.2條，估價報告應包括下列要素：①封面;②目錄;③致委托人函;④估價師聲明：⑤估價的假設和限制條件;⑥估價結果報告;⑦估價技術報告;⑧附件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　4、(1)首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　　(2)用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　5、(1)影響居住房地產區(qū)域因素主要有：交通條件;生活服務設施;教育配套設施;環(huán)境質量：

　　(2)影響居住房地產個別因素主要有：建筑結構、類型和等級：裝修;設備與質量;質量;朝向與樓層。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　6、(1)涉及的行業(yè)多。

　　(2)非標準廠房多，單價相差大。

　　(3)要區(qū)分設備和建筑物的造價。

　　(4)受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　7、(1)房地產估價方法主要包括市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法。

　　(2)市場比較法反映的估價技術路線：房地產的正常市場價值是該房地產在公開市場上最可能的成交價格，或者說是被大多數買家和賣家認可的價格。正是按照這種技術路線，市場比較法采用選取類似房地產的實際成交價格作為評估價格的技術路線。

　　(3)市場法是將估價對象與估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的抑制價格作適當的修正，以此推算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。從中可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的客觀價格或可修正為正常價格。

　　收益法是通過預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。收益法是通過估算估價對象未來的預期收益，利用時間價值的概念折算到現在確定估價對象的客觀市場價值。

　　成本法是求取估價對象在估價時點重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法是依據生產價值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價對象的客觀市場價值。

　　假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設開發(fā)法針對估價對象的特點或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價對象開發(fā)完成后的價值，反算估價對象現在的客觀市場價值。

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　　8、確定房地產估價技術路線就是確定房地產的價格內涵和價格形成過程，因此在確定房地產估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

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　　9、保險價值又稱為保險價額，是指保險標的在訂立保險合同時估定的實際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎?！ｋU金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不能大于保險價值。

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　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進行抵押價值評估時，應充分考慮后續(xù)工程的成本、費用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現，應采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設開發(fā)法和市場比較法。

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　　11、行政劃撥土地地上房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用房產和土地分別估價再綜合的方法?？刹捎贸杀痉?、市場法;也可先假設估價對象為具有完全產權的商品房，用成本法和市場法或收益法進行估價，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金的方法。

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　　12、(1)主要區(qū)位狀況因素：繁華程度;交通條件。

　　(2)影響商業(yè)房地產估價的主要實物狀況因素有：臨街狀況：內部格局;樓層;面積;裝修等。

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　　13、影響工業(yè)房地產價值的主要區(qū)域有：交通條件;基礎設施;地理位置。

　　影響工業(yè)房地產價值的主要個別因素有：用地面給與形狀;地質和水文條件房地產用途。

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　　14、(1)注重預期風險，在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

　　(2)分析市場的變現能力。

　　(3)考慮抵押期間的耗損。

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　　15、房地產估價技術路線是對房地產價格形成過程和形成方式的認識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程和形成方式的認識，可以說每種房地產估價方法都體現了一種估價技術路線。例如對一宗尚未完成的房地產開發(fā)項目的估計，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現投入的假設成本和各項相關費用、利息、利潤、稅費、累加即得到其價格。這既是成本法的估價過程，也是體現了一種技術路線，他反映的價格形成過程是：產品的價格是由構成產品價格的各組成部分積算而形成的。我們也可以采用假設開發(fā)法，首先確定該項目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項投入和利息、利潤、稅費，由此可以得出估價對象的價格，這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產品的價格最終取決于它開發(fā)建設后的市場價格，由后者可以推算出前者。所以說，房地產估價技術路線與房地產估價方法是一種密不可分的關系。

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　　16、依據《規(guī)范》附錄第A.O.7條，房地產估價技術報告應包括以下內容：①實物狀況分析;②區(qū)位狀況分析;③市場背景分析;④最高最佳使用分析;⑤估計方法選用;⑥估價測算過程;⑦估價結果確定。

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　　17、(1)經營內容多，在同一宗商業(yè)房地產中，往往會有不同的經營內容，不同的經營內容一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應該對經營內容不同的各部分采用不同的報酬率。

　　(2)轉租經營多，在進行商業(yè)房地產估價時要調查清楚產權狀況，避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產產權所有人的身份委托估價。

　　(3)裝修高檔而復雜，商業(yè)房地產通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值需要單獨計算。

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　　18、(1)用詞準確。

　　(2)語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　　(3)用詞不可帶有較強烈的感情色彩。

　　(4)用詞簡練、標準、不堆砌、不生造。

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　　19、(1)房地產價格實質上是房地產權益的價格，而房地產權益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價所要考慮的也只能是合法的權益的價格。又由于房地產價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。

　　(2)合法原則給我們提供了這樣的估價技術路線：估價時必須首先確認估價對象具有合法的產權，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

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　　20、房地產估價技術路線所反映的是房地產價格的形成過程，而房地產估價原則體現的也正是房地產價格的形成原理，因此，在確定房地產估價技術路線時要遵循房地產估價原則也就十分自然了。根據《規(guī)范》房地產估價基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則等。相應的，房地產估價技術路線也應該遵循以上各原則。

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　　21、(1)以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經營房地產，而使房地產權屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;以房地產抵債的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　(2)房地產轉讓估價具有以下幾個方面特點：第一，從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業(yè)日起之后。第二，從委托人和評估主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人即可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。第三，從估價目的和要求上講，房地產轉讓評估只是為了了解，掌握房地產交易行情而進行的評估，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有咨詢性，其評估結果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

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　　22、(1)影響商務辦公房地產的主要區(qū)域有：是否位于中央商務區(qū)或政府機構附近;交通條件;周圍環(huán)境。

　　(2)影響商務辦公房地產的主要個別因素有：外觀;內部裝修;設備、設施;是否具有智能化辦公條件;滿足不同公司的不同要求;物業(yè)管理條件。

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　　23、依據《規(guī)范》附錄第A.O.6條，估價結果報告應記載下列事項：⑴標題;⑵委托人;⑶估價機構;⑷估價對象;⑸估價目的;⑹估價時點;⑺價值定義;⑻估價依據;⑼估價原則;⑽估價方法;⑾估價結果;⑿估價人員;⒀估價作業(yè)時期;⒁估價報告應用的有效期。

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