2009年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷八

　　3、 管理費用

　　管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。經(jīng)調(diào)查，管理費一般為開發(fā)成本的2%―4%，本次評估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計取。

　　555.01×3%=16.65(萬元)

　　4、 投資利息

　　按正常開發(fā)進(jìn)度，整個項目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%。

　　555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(萬元)

　　5、 銷售稅費

　　估價對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。

　　6、開發(fā)利潤

　　經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。

　　555.01×15%=83.25(萬元)

　　7、運用成本法的估價結(jié)果

　　4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(萬元)

　　六、估價結(jié)果確定

　　運用假設(shè)開發(fā)法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據(jù)估價目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價結(jié)果權(quán)重為50%，則估價對象房地產(chǎn)價值為：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(萬元)

　　則估價對象房地產(chǎn)價值為人民幣4792.52萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面股價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯)

　　對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評估該寫字樓的市場價值。

　　估價對象相關(guān)資料

　　估價對象相關(guān)資料

　　名稱數(shù)值名稱數(shù)值

　　總建筑面積25000平米房屋重置價格2000元/平米

　　可出租建筑面積22000平米房屋耐用年限50年

　　設(shè)備用房建筑面積2500平米房屋維修費率(年)房屋重置價格的 2%

　　管理用房建筑面積500平米月物業(yè)管理費5元/平米

　　營業(yè)稅及附加率5.55%土地剩余年限45年

　　接租金收入計的房產(chǎn)稅率12%年報酬率5%

　　平均正常空置率10%管理費用率(含保險費、租賃費用)租金的3%

　　可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費)50元/平米

　　估價測算如下(節(jié)選)：

　　(一) 年有效毛收入

　　22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)

　　(二) 年運營費用

　　1、 年維修費用

　　25000×2000×2%=1000000(元)

　　2、 年管理費用

　　年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失

　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)

　　3、 年營業(yè)稅及附加

　　年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274(元)

　　4、 年運營費用小計

　　年運營費用=1000000+692040+725274=2417314(元)

　　(三) 年凈收益

　　年凈收益=(一)項-(二)項=13068000-2417314=10650686(元)

　　(四) 估價結(jié)果

　　估價結(jié)果= (元)(取整)

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