第四章房地產(chǎn)估價(jià)方法模擬試題5

　　6建筑物重新構(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，求取的方法有( )。

　　A.單位比較法 B.分部分項(xiàng)法

　　C.成新折扣法 D.指數(shù)調(diào)整法

　　E.以上均是

　　7出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、寫字樓、商場(chǎng)、廠房等，其凈收益是根據(jù)租賃資料求取，通常為租賃收入扣除( )等后的余額。

　　A.管理費(fèi) B.保險(xiǎn)費(fèi)

　　C房地產(chǎn)稅 D.維修費(fèi)

　　E.租賃代理費(fèi)

　　8從收益法的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，高低分別取決于( )等關(guān)鍵因素。

　　A.獲得凈收益的可靠性 B.市場(chǎng)同類房地產(chǎn)的價(jià)格

　　C.可獲收益的大小 D.可獲凈收益期限的長(zhǎng)短

　　E.可獲凈收益的大小

　　9估價(jià)上的建筑物折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)值之間的差額，求取建筑物折舊的方法有( )。

　　A-年限法 B.比較法 C.工料測(cè)量法

　　D.成本法 E.實(shí)際觀察法

　　10.收益法公式V=air[1-11(1+r)]成立的條件是( )。

　　A.r每年不變 B.收益年限為無(wú)限年

　　C.r每年不變且大于1 D.收益年限為有限年

　　E.r每年不變且不等于0

　　11.下列估價(jià)中宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的有( )。

　　A.在建工程估價(jià) B.拆遷補(bǔ)償估價(jià)

　　C.可裝修改造的舊房估價(jià) D.已辦理出讓手續(xù)的熟地估價(jià)

　　E.已辦理出讓手續(xù)的生地估價(jià)

　　12.收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用不同，前者不包含( )。

　　A.待攤費(fèi)用 B.房地產(chǎn)稅

　　C.該擴(kuò)建費(fèi)用 D.建筑物折舊費(fèi)

　　E.房地產(chǎn)抵押貸款償還額

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　　13.比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，一般有下列( )等步驟。

　　A.核算交易成本 B.選取可比實(shí)例

　　C.搜集交易實(shí)例 D.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正

　　E.進(jìn)行房地產(chǎn)交易情況修正

　　14.運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，需要從交易實(shí)例庫(kù)中選擇作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求是( )。

　　A.交易類型與估價(jià)目的吻合 B.與估價(jià)對(duì)象具有類似性

　　C.成交價(jià)格是正常價(jià)格或比準(zhǔn)價(jià)格 D.成交價(jià)格與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

　　E.以上均是

　　15.選取了可比實(shí)例之后，應(yīng)對(duì)這些司=比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相對(duì)可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上，所建立的價(jià)格可比基礎(chǔ)內(nèi)容包括( )。

　　A.統(tǒng)一面積單位 B.統(tǒng)一采用總價(jià)

　　C.統(tǒng)一面積內(nèi)涵 D.統(tǒng)一付款方式

　　E.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

　　16.經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就可將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，交易日期修正的具體方法有( )。

　　A.價(jià)格差異法 B.價(jià)格周期法

　　C.價(jià)格指數(shù)法 D.價(jià)格變動(dòng)率法

　　E.時(shí)間序列分析法

　　17.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值等實(shí)際發(fā)生的時(shí)間不盡相同，故在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的方法有( )。

　　A.求生地法 B.求熟地法

　　C.在建工程價(jià)值法 D.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

　　E.計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法

　　18.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期包括( )。

　　A.前期 B.建設(shè)期

　　C.開(kāi)發(fā)期 D.預(yù)售期

　　E.租售期

　　19.在求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益的過(guò)程中，取得資本化率的方法有( )。

　　A.中位數(shù)法 B.累加法

　　C.算術(shù)平均法 D.市場(chǎng)提取法

　　E.綜合提取法

　　20.在房地產(chǎn)狀況修正中權(quán)益狀況修正的內(nèi)容主要包括( )等。

　　A.該房地產(chǎn)的樓層、朝向 B.該房地產(chǎn)的土地使用年限

　　C該房地產(chǎn)的城市規(guī)劃限制條件 D.該房地產(chǎn)的環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度

　　E.該房地產(chǎn)的土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況