2009房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)沖刺試題八

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。

　　據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。

　　解：(1)計(jì)算辦公樓現(xiàn)值

　　①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元

　?、谑找婺晗?40-6=34年

　　③辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元

　　(2)計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格

　?、僖曳绞褂脵?quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元

　?、谝曳绞褂脵?quán)剩余收益年限=15-4=11年

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　　③乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：

　　V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元

　　(3)甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92萬元

　　2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)紀(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。

　　解：

　　(1)計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：

　　建造成本=800萬元

　　管理費(fèi)用=800*3%=24萬元

　　投資利息=(800+24)*60%*[(1+6%)*1.5-1]+(800=24)*40%*[(1+6%0*0.5-1]=54.90萬元

　　建筑物的重置價(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元

　　(2)計(jì)算建筑物的折舊額：

　　墻、地面等損壞的折舊額=18萬元

　　裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬元

　　設(shè)備部分的折舊額=110*8/10=88萬元

　　長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(1048.90-18-200-110)*8/50=115.34萬元

　　建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元