2009房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)沖刺試題五

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1、成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指( )。

　　A、開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn) B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)

　　C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn) D、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)

　　E、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)

　　答案：CE

　　解析：開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)是所得稅前的利潤(rùn)，從社會(huì)客觀的角度出發(fā)，開發(fā)商所能獲得的開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)是社會(huì)平均利潤(rùn)。

　　2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括( )修正。

　　A、繁華程度 B、臨街狀況 C、容積率

　　D、使用年限 E、周圍環(huán)境

　　答案：ABE

　　解析：見教材。

　　3、路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合( )計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。

　　A、深度百分率 B、資本化率 C、收益率

　　D、物價(jià)指數(shù) E、其他價(jià)格修正率

　　答案：AE

　　解析：見教材。

　　4、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是( )。

　　A、求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格

　　B、在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例

　　C、該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致

　　D、該路線價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格

　　答案：AC

　　解析：見教材。

　　5、在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有( )。

　　A、從房租中分離出地租 B、由地租求出地租

　　C、采用比較法求出地租 D、由土地開發(fā)成本求出地租

　　E、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租

　　答案：ABCE

　　解析：見教材。

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　　6、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有( )。

　　A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地 B、在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)

　　C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 D、常常遭受洪水威脅

　　答案：BD

　　解析：在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)使辦公環(huán)境受到影響，會(huì)降低該類房地產(chǎn)價(jià)格，常常遭受洪水威脅更會(huì)使房地產(chǎn)貶值。

　　7、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括( )。

　　A、委托估價(jià)合同 B、實(shí)地查勘記錄

　　C、估價(jià)人員的作息時(shí)間 D、向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

　　E、估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況

　　答案：ABDE

　　解析：見教材。

　　8、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。

　　A、交通建設(shè) B、市場(chǎng)供求變化 C、人口素質(zhì)變化

　　D、所在地區(qū)衰落 E、城市規(guī)劃的指定與修改

　　答案：ABDE

　　解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟(jì)位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟(jì)位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。

　　9、在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有( )。

　　A、商品房銷售中的起價(jià) B、拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)

　　C、拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

　　D、招標(biāo)活動(dòng)中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

　　E、采用收益法確定的參考價(jià)格

　　答案：AB

　　解析：拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)應(yīng)是最高價(jià)不是最低價(jià)，招標(biāo)活動(dòng)中的開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)一般也是最高價(jià)，采用收益法確定的參考價(jià)格也不一定是最低價(jià)。

　　10、下面( )是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。

　　A. 征地費(fèi)

　　B. 建筑安裝工程費(fèi)

　　C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

　　D. 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　答案：AB

　　解析：按照商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅價(jià)格。