08房地產(chǎn)估價案例與分析精選答疑（1）

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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學(xué)員問題1：	我有幾個不太清楚的地方是:1-投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)?對嗎? 2-成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)?對嗎因?yàn)槟阒v的太快我沒有聽明白啊,所以我把書本的P220頁的公式跟你江的核對一下,你能否列出來,與你講的開發(fā)假設(shè)發(fā)關(guān)于利潤計算的基數(shù)有什么不同?總之就是成本法的利潤計算和假設(shè)開發(fā)法的利潤計算到底那些不同啊??很需要統(tǒng)一的公式,老師方便總結(jié)一下嗎?
老師答疑1：	你好，成本法是假設(shè)開發(fā)法的逆過程，你所說的兩個公式都是成本法下的公式，在假設(shè)開發(fā)法計算中，對于待開發(fā)房地產(chǎn)還要在分母增加一項(xiàng)取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)，因?yàn)榇隧?xiàng)內(nèi)容可視為含在土地取得成本或開發(fā)成本中，在假設(shè)開發(fā)法中此項(xiàng)是單獨(dú)列出的，而在成本法中是隱含的，要注意理解兩種估價方法之間的本質(zhì)區(qū)別和聯(lián)系。
學(xué)員問題2：	P256房地產(chǎn)抵押估價（二）估價時點(diǎn)“在估價的假設(shè)和限制條件中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查看之日的狀況一致”，如果在房地產(chǎn)抵押估價報告的假設(shè)和限制條件中未作此項(xiàng)假定，算錯否？
老師答疑2：	你好，理論說估價時點(diǎn)應(yīng)是設(shè)定抵押權(quán)時點(diǎn)的價值（可能是過去，也可能是未來某時點(diǎn)），即雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同的日期，但實(shí)際上估價時點(diǎn)一般都是勘查現(xiàn)場時的時點(diǎn)。嚴(yán)格地說，應(yīng)說明一下。
學(xué)員問題3：	1當(dāng)?shù)盅何锶康盅汉?如果抵押物增值,增值額是否可以再次設(shè)立抵押權(quán)?我認(rèn)為可以對原抵押權(quán)人進(jìn)行債權(quán)擔(dān)保. 2市場法中可比實(shí)例與估價對象的結(jié)構(gòu)不同(鋼混與磚混)、用途不同(商住與居住)是否可比?在案例考試中可以作為錯誤指出嗎? 3協(xié)議出讓方式一般不可以作為可比實(shí)例,但如果估價對象是以協(xié)議出讓可比實(shí)例,是否可以選擇招、拍、掛方式可比實(shí)例?
老師答疑3：	1、要根據(jù)具體情形而定。建議你先看以下以往答疑精華。2、不可比，不能作為可比實(shí)例。3、不可以。