房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法--答疑精選(1)

更新時(shí)間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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1、HQ07mf142551：
問題：李老師好
我有2個(gè)問題：1、教材中224頁例題中的銷售費(fèi)用為何不計(jì)息？您不是講過銷售費(fèi)用要計(jì)息的嗎？
2、書中231頁投資利息的計(jì)算中的1.5和0.5怎樣來的，麻煩老師給畫個(gè)圖，謝謝!

老師：您好！
(1)、應(yīng)計(jì)算利息，教材215頁，應(yīng)計(jì)算利息的項(xiàng)目中明確規(guī)定銷售費(fèi)用要計(jì)算利息。此題沒有計(jì)算利息，我認(rèn)為不妥，可能是為了簡(jiǎn)化計(jì)算。
(2)多次粘貼圖形，不成功。
開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年，第一年投入60%，第二年投入40％，可視為均有投入。根據(jù)前面的講述，均有投入可假設(shè)在其中期一次性投入。則第一年投入60%部分，可假設(shè)在第一年的0.5年處一次投入，其距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間為0.5年；第二年投入40％部分，可假設(shè)在第二年的0.5年處一次投入，其距離估價(jià)時(shí)點(diǎn)的時(shí)間為1.5年。因此，可以判斷教材在計(jì)息時(shí)間上是錯(cuò)誤的，正好弄反了。
謝謝。

2、lzqw：
問題：老師你好
在你的課件講座第24講市場(chǎng)法例3中可比實(shí)例Ａ和Ｂ中均是成交日期為１９９５年１２月３１日，那么其對(duì)應(yīng)的價(jià)格指數(shù)為１９９６年的價(jià)格指數(shù)而非９５年的？

老師：您好！
在你的課件講座第24講市場(chǎng)法例3中可比實(shí)例Ａ和Ｂ中均是成交日期為１９９５年１２月３１日，那么其對(duì)應(yīng)的價(jià)格指數(shù)為１９９６年的價(jià)格指數(shù)而非９５年的？
請(qǐng)粘貼原題，這樣好判斷，因?yàn)橐卮鸬膯栴}太多，這樣可以節(jié)約時(shí)間。
如是環(huán)比價(jià)格指數(shù)，要用成交日下一個(gè)月的價(jià)格指數(shù)，定基價(jià)格指數(shù)要用成交日對(duì)應(yīng)月的價(jià)格指數(shù)。
謝謝。

3、fxzy7001：
問題：老師：在教材抵押價(jià)值講述中＂抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值－法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值－拖欠建設(shè)工程款價(jià)－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他優(yōu)先受償款．．．．．并有：己抵押貸款余額再次抵押價(jià)值 = 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)＂。問：“已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”和“已抵押貸款余額”是一樣的意思嗎？ -------------------此概念在教材的第三章-第四節(jié)-第五部分"抵押價(jià)值"講解處.

老師：您好！
問：“已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”和“已抵押貸款余額”是一樣的意思嗎？
不是一樣的意思。例如某房地產(chǎn)價(jià)值100萬元，可抵押擔(dān)保的債權(quán)額為500萬元(最多能為500萬元的債權(quán)做擔(dān)保)，現(xiàn)已為300萬元的債權(quán)做了擔(dān)保，300萬元為“已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”，500－300＝200萬元就是“已抵押貸款余額”。
謝謝。

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