2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試模擬試題：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

判斷題

1.議價(jià)空間比較大的時(shí)候，說明房地產(chǎn)市場交易活躍，市場景氣度高。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。議價(jià)空間大，買方處于優(yōu)勢，說明市場不景氣。參見教材P86。

2.通常情況下，掛牌交易和拍賣方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議出讓的地價(jià)最低。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見教材P88。

3.比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于最低賣價(jià)，成本價(jià)值趨向于最高買價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。從某種意義上講，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。從另一方面來看，比較價(jià)值趨向于市場價(jià)格，收益價(jià)值趨向于理論價(jià)格。

4.在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，所有估價(jià)目的要求評估價(jià)值必須為市場價(jià)值。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。評估價(jià)值本質(zhì)上是對估價(jià)對象的某種特定價(jià)值或價(jià)格(如市場價(jià)值、投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)等)的一個(gè)估計(jì)值，不一定就是市場價(jià)值。如抵押價(jià)值的評估，就是偏謹(jǐn)慎的，不是市場價(jià)值。參見教材P89。

5.對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評估出的投資價(jià)值，一般大于市場價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值。市場價(jià)值源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，在某一具體時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的;投資價(jià)值是基于特定投資者的主觀、個(gè)人判斷形成的價(jià)值，投資價(jià)值因人而異。投資價(jià)值可能大于等于市場價(jià)值，只有投資價(jià)值大于市場價(jià)值，投資者才會投資。投資價(jià)值也可能小于市場價(jià)值，這時(shí)投資者就會放棄投資。參見教材P91。

6.房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。房地產(chǎn)作價(jià)入股要體現(xiàn)出對合作各方的公平性，應(yīng)該采用市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)僅只在抵押貸款的情況下才存在。參見教材P93。

7.評估市場價(jià)值時(shí)，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價(jià)值時(shí)，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。評估市場價(jià)值時(shí)采用與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P92。

8.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值一般都小于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場價(jià)值。參見教材P92。

9.房地產(chǎn)的殘余價(jià)值一般低于房地產(chǎn)的市場價(jià)值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用前提下的價(jià)值，一般是低于市場價(jià)值的。征收估價(jià)是個(gè)特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收估價(jià)要按照市場價(jià)值評估。參見教材P93。

10.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于比較法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。當(dāng)成本價(jià)值(在不考慮外部折舊的情況下)大大高于比較價(jià)值或收益價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或房地產(chǎn)市場不景氣;反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。如果考慮外部折舊(經(jīng)濟(jì)折舊)，成本法求得的價(jià)值會降低，因而要加這么一個(gè)前提。參見教材P90。

11.抵押價(jià)值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，而是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過抵押率打折后的價(jià)值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押價(jià)值不是不扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價(jià)值”，也不是將“完全價(jià)值”或上述抵押價(jià)值經(jīng)過抵押率打折后的價(jià)值，或者將上述抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的“抵押凈值”。參見教材P95。

12.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬元，在沒有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬元。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款債權(quán)(未還貸款)=200×(5-2)/5=120萬元，再次抵押價(jià)值=500-未還貸款/抵押成數(shù)=300萬元。本題中采用的是等本金按月償還，所以計(jì)算抵押貸款債權(quán)比較簡單，如果是采用等額按月償還，計(jì)算就很麻煩了。先算每月償還金額，再計(jì)算還有3年(36個(gè)月)未還期間的月償還額的現(xiàn)值。

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