2021年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》練習(xí)題（二十三）

簡答題

1、商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營為主，其租金構(gòu)成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

2、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托對某商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價時應(yīng)注意的問題有哪些?

3、估價對象為某三星級酒店，用收益法求取該酒店凈收益時，應(yīng)注意的問題有哪些?

4、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有哪些?

參考答案：

1、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：(1)租金中包含物業(yè)管理費;(2)租金中包含物業(yè)管理費、水電費;(3)租金中不包含物業(yè)管理費、水電費;(4)計租面積按建筑面積計，含分?jǐn)偨ㄖ娣e;(5)計租面積按套內(nèi)建筑面積計，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。此外，還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見教材P125。

2、【正確答案】 本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)區(qū)分不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價，辦公用房可以采用比較法、收益法，居住用房主要采用比較法。此外還應(yīng)考慮辦公功能與居住功能的相互干擾和影響問題，在選擇交易實例時首先應(yīng)選擇同為商住型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)，如果選擇其他類型的商務(wù)辦公房地產(chǎn)交易實例，應(yīng)考慮進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚⒁娊滩腜126。

3、【正確答案】 本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。對酒店房地產(chǎn)利用收益法估價時，必須清楚估價對象范圍及內(nèi)涵，動產(chǎn)與不動產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。當(dāng)界定酒店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進(jìn)行估價時，在凈收益計算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，還應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益。參見教材P142。

4、【正確答案】 本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法有：成本法;比較法;收益法。(1)成本法，工業(yè)房地產(chǎn)估價時采用較多的是成本法。其中標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費用宜采用重置價格的思路，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費用的確定有兩個主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計價定額，結(jié)合工程圖紙、材料價格、取費標(biāo)準(zhǔn)等測算;二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗得出;(2)比較法，工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用比較法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實例(特別是出租實例)通常較多，可以考慮采用比較法估價;(3)收益法，如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。參見教材P165～166。

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