2021年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》模擬練習題（二十四）

多項選擇題

多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

1.【習題】從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟功能包括(　)。(2014年真題)

A.積累資金

B.平衡國際收支

C.調節(jié)國民經(jīng)濟結構

D.提高社會就業(yè)率

E.抑制通貨膨脹

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是利息與利率。從宏觀角度考察利率的經(jīng)濟功能，包括了積累資金的功能、調整信用規(guī)模的功能、調節(jié)國民經(jīng)濟結構的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。參見教材P152。

2.【習題】利率的儲蓄投資決定理論認為(　)。(2013年真題)

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的

B.利率是資本的租用價格

C.利率是由可貸資金的供求決定的

D.利率的高低取決于平均利潤率

E.利率不受貨幣因素的影響

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是利息與利率。儲蓄投資決定理論認為，利率是由儲蓄和投資等非貨幣的實際因素所決定的，儲蓄代表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價格，該理論是一種實際利率理論，認為利率不受貨幣因素的影響;選項A流動性偏好利率理論則認為利率是由貨幣的供給和需求決定的，選項C可貸資金利率理論認為利率是由可貸資金的供求決定的，選項D馬克思的利率決定理論認為利率的高低取決于平均利潤率。參見教材P152。

3.【習題】某投資者購買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營，購樓投資的60%來自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計劃第10年末轉售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計算所涉及的公式包括(　)。(2013年真題)

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是復利計算。要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當年凈租金增長率等于收益率時的公式，E選項是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。參見教材P157～159。

4.【習題】下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有(　)。

A.開發(fā)-銷售模式

B.開發(fā)-持有出租-出售模式

C.購買-持有出租-出售模式

D.購買-更新改造-出售模式

E.購買-更新改造-出租模式

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量?？捎门懦?。選項A錯誤，一定不是銷售模式，是持有經(jīng)營型的;選項D錯誤，更新改造不能形成魚刺型的現(xiàn)金流分布;選項E錯誤，根據(jù)現(xiàn)金流的分布分析，最后必須有轉售收入。參見教材P148。

5.【習題】關于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有(　)。

A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點

B.房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的"1"時點

C.發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標注在對應期間末

D.各期運營費用的垂直箭線全部向下

E.轉售收入和轉售中發(fā)生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。選項B初始投資必須放在0的位置上，不能在1的位置上。選項E期末的轉售稅費，屬于現(xiàn)金流出，箭頭向下。參見教材P149。

6.【習題】關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有(　)。

A.利率是由儲蓄和投資決定的

B.利率是由貨幣的供求決定的

C.利率是由可貸資金的供求決定

D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的

E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是利息與利率。流動性偏好利率理論認為：利率是由貨幣的供給與需求決定的;貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性;貨幣需求是內生變量、取決于人們的流動性偏好;利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平。參見教材P152。

7.【習題】下列房地產(chǎn)投資業(yè)務模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有(　)。

A.購買——持有——出租——出售

B.購買——更新改造——出售

C.購買——更新改造——出租——出售

D.開發(fā)——銷售

E.開發(fā)——持有——出租——出售

『正確答案』DE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買型是直接購買已建成的物業(yè)，所以只有購買成本，只有開發(fā)型的項目才需要購買土地。參見教材P147～149。

8.【習題】可貸資金利率理論認為(　)。

A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成

B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構成

C.利率是由貨幣的供給與需求決定的

D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是利息與利率。選項C利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定，這是流動性偏好利率理論。選項D可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞減函數(shù)。參見教材P152。

9.【習題】下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有(　)。

A.當計息周期為1年時，年名義利率等于年實際利率

B.實際利率真實地反映了資金的時間價值

C.名義利率真實地反映了資金的時間價值

D.名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大

E.計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。參見教材P156。

10.【習題】下列關于資金時間價值的表述中，正確的有(　)。

A.資金時間價值是資金的增值特性使然

B.利率是資金時間價值的一種標志

C.從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償

D.即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較

E.資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素等

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是資金時間價值的概念。選項D考慮了資金的時間價值，就必須將資金換算到同一時點才能進行比較。參見教材P150。

11.【習題】下列關于基礎利率的表述中，正確的有(　)。

A.等于銀行存款利率

B.等于銀行貸款利率

C.是投資者所要求的最低利率

D.是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率

E.一般使用無風險的國債收益率作為其代表

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是利息與利率?；A利率是投資者所要求的最低利率，一般以無風險的國債收益率作為基礎利率的代表。參見教材P151。

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