2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬練習(xí)題（十二）

單選題

1.在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，將已被查封的房地產(chǎn)作為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的假設(shè)，屬于(　)。

A.一般假設(shè)

B.背離事實(shí)假設(shè)

C.不相一致假設(shè)

D.依據(jù)不足假設(shè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素，因?yàn)樵械膿?dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)因拍賣而消滅，查封因拍賣而解除，屬于背離事實(shí)假設(shè)。選項(xiàng)C容易混淆，不相一致指用途不一致，或產(chǎn)權(quán)登記不一致。參見(jiàn)教材P419。

2.某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬(wàn)元，殘值為45萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高最佳利用原則。拆除重建前提下，房地產(chǎn)價(jià)值=(15000-4000)×2500/10000-100+45=2695萬(wàn)元。2695萬(wàn)元>2000萬(wàn)元，應(yīng)該拆除重建。參見(jiàn)教材P170。

3.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去狀況的估價(jià)是(　)。

A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在;選項(xiàng)B，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去;選項(xiàng)C，受賄房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是受賄日，估價(jià)對(duì)象狀態(tài)也是受賄時(shí)的狀態(tài)，都是過(guò)去;選項(xiàng)D，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在。參見(jiàn)教材P162～163。

4.估價(jià)對(duì)象為—沿街店鋪，建筑面積為300m2，已知其中家電和汽車價(jià)值為60萬(wàn)元。估價(jià)中選取甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例，建筑面積分別為300m2、280m2和340m2，總價(jià)分別為420萬(wàn)元、448萬(wàn)元和595萬(wàn)元，其中可比實(shí)例丙的總價(jià)中含有價(jià)值為30萬(wàn)元的家具，根據(jù)上述條件，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求取的估價(jià)對(duì)象包含家電和汽車的市場(chǎng)價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.466

B.526

C.535

D.545

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格=[420+448/280×300+(595-30)/340×300]/3+60=526萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P91。

5.某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為10000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付60萬(wàn)元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬(wàn)元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬(wàn)元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為(　)萬(wàn)元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于交易稅費(fèi)均由買方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是賣方實(shí)得金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額+應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)=[60+40/(1+6%)]+8/(1+6%)=105.28(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P186。

6.某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30(均以上個(gè)月為基數(shù))。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為(　)元/m2。

A.8485

B.8536

C.10038

D.10098

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。9月價(jià)格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098(元/m2)。連乘，從4月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)開(kāi)始乘起。參見(jiàn)教材P197。

7.為評(píng)估某房地產(chǎn)2014年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：成交日期為2014年4月1日，成交單價(jià)為8000元/m2，合同約定建筑面積為95m2，并約定面積有誤差時(shí)總價(jià)不調(diào)整。在2014年6月1日房屋登記時(shí)建筑面積為100m2。自2014年1月1日至10月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%。該可比實(shí)例經(jīng)調(diào)整后的比較單價(jià)為(　)元/m2。

A.7737.83

B.8145.08

C.8423.75

D.8573.77

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。8000×(95/100)×(1+0.3%)6=7737.83元/m2。參見(jiàn)教材P195。

8.某房地產(chǎn)未來(lái)第1年末的凈收益為20萬(wàn)元，以后凈收益每年增加1.5萬(wàn)元，價(jià)格每年上漲5%，報(bào)酬率為8%，第4年末轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的6%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

A.318.68

B.457.68

C.789.68

D.1146.81

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式。V=20/(1+8%)+(20+1.5)/(1+8%)2+(20+1.5×2)/(1+8%)3+(20+1.5×3)/(1+8%)4+V×(1+5%)4×(1-6%)/(1+8%)4，V=73.21767609+0.839827377V，V=457.12(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P234。

9.某出租的寫(xiě)字樓，剩余租賃期限為3年，在此3年期間，每年可于年初獲得凈收益80萬(wàn)元，3年后可依法拆除作為商業(yè)用地，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元。若該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該寫(xiě)字樓的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為1000萬(wàn)元。則3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A.979.22

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式。設(shè)3年后該商業(yè)用地凈地的價(jià)值為V，則：1000=80+80/1.08+80/1.082+(V-50)/1.083，V=1029.22萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P234。

10.某酒店5年來(lái)年均有效毛收入為420萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為220萬(wàn)元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少40萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用減少25萬(wàn)元，該酒店剩余收益期為10年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為8.5%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為(　)萬(wàn)元。

A.66.34

B.98.42

C.984.20

D.1213.85

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值減損額=(40-25)/8.5%×[1-1/1.08510]=98.42萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P221。

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