2021年房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營與管理》模擬練習題（十）

多項選擇題

多項選擇題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

1.【習題】受托物業(yè)服務企業(yè)為了達到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有(　)。(2014年真題)

A.對遲交租金的租戶斷電斷水

B.對按時交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠

C.靈活選擇收租方式

D.合理確定收租時間

E.提供主動收租服務

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是制度租金收取辦法。物業(yè)管理人員通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。經(jīng)驗表明，激勵比懲罰更有效;根據(jù)租戶的收入特點靈活選擇收租方式，合理確定收租時間。參見教材P342。

2.【習題】能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有(　)。(2013年真題)

A.空置面積

B.租金水平

C.收租損失水平

D.可出租面積

E.經(jīng)營費用

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。參見教材P366。

3.【習題】下列費用中，應計入收益性物業(yè)運營費用的有(　)。

A.公用設施的維修費

B.人員的工資

C.抵押貸款還本付息額

D.房產(chǎn)稅

E.保險費

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關場地的維護、維修費)、為租戶提供服務的費用(公共設施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。參見教材P367。

4.【習題】關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有(　)。

A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失

B.基礎租金一般高于市場租金

C.基礎租金可以通過降低經(jīng)營費用向下調(diào)整

D.基礎租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金

E.基礎租金低于整棟寫字樓的平均租金

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。選項B兩者之間可能大于也可能小于，在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金;選項D無特定關系;選項E在寫字樓市場比較理想的情況下，基礎租金一般低于平均租金。參見教材P351。

5.【習題】按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為(　)等類型。

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物商場

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務性商店

E.批發(fā)市場

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店和特色商店。參見教材P355。

6.【習題】物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有(　)。

A.可出租面積

B.基礎租金

C.室內(nèi)裝修

D.客戶類型

E.出租單元面積規(guī)劃

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。租金確定的三方面因素，考大標題：計算可出租或可使用面積、基礎租金與市場租金、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修。選項D不能因人定價，而是因房屋狀況及市場狀況定價。參見教材P350。

7.【習題】零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括(　)。

A.核心區(qū)域

B.影響區(qū)域

C.主要區(qū)域

D.次要區(qū)域

E.邊界區(qū)域

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分。參見教材P357。

8.【習題】寫字樓物業(yè)服務企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的(　)。

A.商業(yè)信譽和財務狀況

B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)服務需求

E.與寫字樓業(yè)主的關系

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是寫字樓租戶的選擇。考查寫字樓租戶選擇的三方面內(nèi)容：商業(yè)信譽和財務狀況、所需面積大小、需要提供的物業(yè)管理服務。參見教材P348。

9.【習題】對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有(　)。

A.建筑規(guī)模

B.經(jīng)營商品的特點

C.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

D.周圍環(huán)境

E.服務人口的收入水平

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個方面。參見教材P355。

10.【習題】下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有(　)。

A.基礎租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的

B.基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用

C.基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用

D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金

E.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是寫字樓租金的確定。選項C這是理想的狀況;選項E市場情況較好時，市場租金高于基礎租金。參見教材P351。

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