2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)題(11)

1、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的是(　)。

A、所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化

B、國(guó)家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策

C、國(guó)際與國(guó)內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹

D、對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造

2、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價(jià)格，選取了可比實(shí)例成交價(jià)格為6000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2013年1月至2013年7月末每月價(jià)格遞增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月價(jià)格下降10元/m2。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格為(　)元/m2。

A、6080.60

B、6141.81

C、6151.81

D、6223.22

3、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元=6.82元人民幣，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價(jià)格為(　)元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元=6.67元人民幣。

A、6376

B、6408

C、6519

D、6552

4、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取的可比實(shí)例中該類(lèi)房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價(jià)格為13500元/m2，另知：該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比較價(jià)格為(　)元/平方米。

A、16171.27

B、15742.17

C、15776.47

D、16333.38

5、某類(lèi)房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/m2，該類(lèi)房地產(chǎn)從13年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為100)，該類(lèi)房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為(　)元/m2。

A、5110.51

B、5307.26

C、5548.37

D、5638.13

6、某房地產(chǎn)在2017年7月的價(jià)格為20000元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2017年11月的價(jià)格。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2017年5月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2017年11月的價(jià)格為(　) 元/m2。

A、20000.00

B、23902.77

C、24701.84

D、28170.23

7、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分解不包括(　)。

A、區(qū)位狀況調(diào)整

B、實(shí)物狀況調(diào)整

C、權(quán)益狀況調(diào)整

D、收益狀況調(diào)整

8、在比較法中，對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A、0.95

B、0.99

C、1.01

D、1.05

9、運(yùn)用比較法評(píng)估某套住宅的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例建成時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間相同，2年前公開(kāi)掛牌出售，成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差1年，該類(lèi)住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為(　)。

A、100/101

B、100/100

C、100/99

D、100/98

10、對(duì)4個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正和調(diào)整，得到的4個(gè)比較價(jià)值，分別為8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分別賦予權(quán)重0.35、0.20、0.25和0.2。則利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)計(jì)算綜合比較價(jià)值為(　)元/m2。

A、8230.5

B、8112.5

C、8080,0

D、8075.0

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義。選項(xiàng)D很明顯要做的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了變化，出臺(tái)了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，需要對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。參見(jiàn)教材P194。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該可比實(shí)例在2013年10月末的價(jià)格=6000×(1+1%)3-10×3=6151.81(元/m2)。參見(jiàn)教材P195。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。該類(lèi)房地產(chǎn)在2010年10月25日的價(jià)格=1000×(1-0.5%)8×6.67=6408(元/m2)。參見(jiàn)教材P195。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個(gè)月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日(價(jià)值時(shí)點(diǎn))，共4個(gè)月，月平均上漲2%。13500×(1+1.5%)5(1+2%)4=15742.17(元/m2)。參見(jiàn)教材P195。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法?？杀葘?shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格=6500×(100.04/100)×(99.86/100)×(98.28/100)×(96.45/100)×(92.17/100)×(90.08/100)=5110.51(元/m2)。參見(jiàn)教材P197。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法?？杀葘?shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×成交日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×…×價(jià)值時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=20000×(101.1/100)×(109.3/100)×(104.7/100)×(103.3/100)=23902.77(元/m2)。參見(jiàn)教材P197。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P198。

8、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=97/102=0.95。參見(jiàn)教材P201。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實(shí)例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)(100)來(lái)確定，可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差一年，該類(lèi)住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價(jià)格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)值×1/(1+1%)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項(xiàng)A正確。參見(jiàn)教材P202。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是計(jì)算最終的比較價(jià)值。最終比較價(jià)格為(8000+8500+7800+8150)/4=8112.5(元/m2)。參見(jiàn)教材P205～206。

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