2021年房地產估價師《案例與分析》備考題(40)
更新時間：2021-02-09 14:16:18
來源：環(huán)球網校
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摘要 2020年房地產估價師考試已經告一段落，對于沒有報全科或者沒有把握一次通過的考生來說，繼續(xù)復習備考就要安排了，環(huán)球網校特為各位考生準備了房地產估價師考試《案例分析》備考題，祝大家早日通過考試!
某新建商業(yè)房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
問題：
1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?
答案：
1.錯誤
(1)由于三個交易實例經營規(guī)模不同，其中與估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);
(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;
(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;
(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。
2.具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定。
新一輪的房地產估價師備考之路已經開啟，環(huán)球網校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點、歷年真題等資料，供考生免費下載，考生可點擊文末免費下載專區(qū)下載?？忌慈掌鹂?span id="sxgnuzh" class="dgj_key"> 免費預約短信提醒，待2021年報名通知發(fā)布后，及時收到考試動態(tài)！
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