2021房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營管理》階段預(yù)習(xí)題(17)
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期,由( )兩個階段組成。
A、建造期與經(jīng)營期
B、準備期與經(jīng)營期
C、準備期和建造期
D、建造期和經(jīng)營準備期
2、下列房地產(chǎn)投資項目不確定性因素中,屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )。
A、建安工程費
B、土地費用
C、空置率
D、容積率
3、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2(按建筑面積計),預(yù)測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為( )元/m2。
A、3000
B、5000
C、7500
D、8000
4、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2000m2,土地總價2600萬元,如果房屋開發(fā)成本為4500元/m2,預(yù)測銷售價格為12000元/m2,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為( )。
A、1.4
B、1.5
C、1.6
D、1.7
5、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2,規(guī)劃容積率≤4,預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項目的固定成本為5000萬元,預(yù)計平均銷售單價為4500元/m2,則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為( )元/m2。
A、2350.00
B、2937.50
C、3250.00
D、4062.50
6、當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時,最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距( ),說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。
A、越大
B、越小
C、沒有關(guān)系
D、無法判斷
7、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中,不包括( )。
A、最低租售價格
B、最低租售數(shù)量
C、最低建安成本
D、最高土地取得價格
8、臨界點分析,是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到( )的極限值,以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。
A、利潤為零時
B、利潤最大時
C、允許的最低經(jīng)濟效益指標
D、允許的最高經(jīng)濟效益指標
9、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中,不包括( )分析。
A、最高工程費用
B、最高租售數(shù)量
C、最高購買價格
D、最高土地取得價格
10、“三項預(yù)測值”分析方法是( )中的一種。
A、概率分析方法
B、盈虧平衡分析方法
C、多因素敏感性分析方法
D、單因素敏感性分析方法
1、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期,由準備期和建造期兩個階段組成。參見教材P214。
2、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素包括購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項ABD均為開發(fā)投資的不確定性因素。參見教材P216。
3、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。最高土地取得價格=(8000-3000)×10000×1.5/10000=7500。參見教材P217。
4、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。土地費用為固定成本,容積率平衡點=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。參見教材P218。
5、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。總建筑面積=10000×4=40000m2,可銷售面積=40000×80%=32000m2,銷售單價×銷售量=固定成本+單位變動成本×建筑面積,設(shè)單位變動成本為X,0.45×32000=5000+40000x,X=0.235(萬元/m2)。參見教材P218。
6、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。當(dāng)租售價格大于預(yù)測價格時,最低租售價格與預(yù)測租售價格之間的差距越大,說明房地產(chǎn)項目抗市場風(fēng)險的能力越強。參見教材P219。
7、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。收入項目求其最低值,成本項目求其最高值。參見教材P219。
8、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析,是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值,以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。參見教材P219。
9、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。參見教材P219。
10、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及的變動因素,分別給出三個預(yù)測值,即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值,根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。參見教材P227。
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