2020房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)管理》提升訓(xùn)練（三十七）

1、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循的原則不包括(　)。

A、流動(dòng)性

B、平穩(wěn)性

C、安全性

D、營(yíng)利性

2、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是(　)。

A、15%

B、20%

C、35%

D、40%

3、關(guān)于債務(wù)籌措的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道

B、債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)換

C、企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為3～6年

D、利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

4、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說法，正確的是(　)。

A、擔(dān)保能確保貸款得以足額償還

B、金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)

C、最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋設(shè)定的質(zhì)押

D、貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)

5、下列關(guān)于貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度系數(shù)的表述中，不正確的是(　)。

A、企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高

B、貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大

C、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大

D、用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

6、在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分成AAA、AA、A和BBB級(jí)四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。其中，AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為(　)。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

7、某企業(yè)申請(qǐng)貸款額為5000萬元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，則貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度為(　)。

A、18%

B、20%

C、50%

D、60%

8、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法錯(cuò)誤的是(　)。

A、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入

B、潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平

C、有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入

D、凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收人-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

9、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是(　)萬元。

A、33.00

B、33.10

C、36.00

D、36.10

10、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的(　)。

A、人工費(fèi)

B、辦公費(fèi)

C、法定稅費(fèi)

D、保險(xiǎn)費(fèi)

答案

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念。金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循流動(dòng)性、安全性和營(yíng)利性原則。參見教材P326。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%。參見教材P327。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為3～5年。參見教材P328。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，擔(dān)保只能降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，不能確保貸款得以足額償還;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，常見的是以土地房屋為設(shè)定的抵押;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，質(zhì)押轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)或權(quán)利憑證的占有權(quán)。參見教材P332～333。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。信用等級(jí)系數(shù)的取值規(guī)則是：AAA級(jí)企業(yè)為30%，AA級(jí)企業(yè)為50%，A級(jí)企業(yè)為70%，BBB級(jí)企業(yè)為90%。因此企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)越低。所以A選項(xiàng)不正確。參見教材P333。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分成AAA、AA、A和BBB級(jí)四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)分別為80%、70%、60%、50%。參見教材P334。

7、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。綜合風(fēng)險(xiǎn)度由四個(gè)因素相乘得出。企業(yè)信用等級(jí)為AA，取值50%;商品房作抵押，取值為50%。期限為2年，取值為120%。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，取值為60%。項(xiàng)目的綜合風(fēng)險(xiǎn)度=50%×50%×120%×60%=18%。參見教材P334。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。參見教材P367。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100 ×3%=96(萬元)，凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=96-60=36(萬元)。參見教材P367。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)屬于人工費(fèi)中的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。參見教材P371。

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