2020房地產(chǎn)估價師《案例分析》基礎習題（二）

簡答題

1、估價對象為一個已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價機構接受賣方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。請問：

1.采用收益法估價時，如何測算該商鋪的有效毛收入?

2.采用比較法估價時，如何對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整?

2、馬某的房屋是1996年購買的多層單位集資房，磚混結構，當時購買價格是610元/ ㎡，共100平方米，因為是1樓，現(xiàn)出租給某公司做辦公用房，馬某自己也就該房屋辦理了家政服務營業(yè)執(zhí)照�，F(xiàn)該房屋列入舊城改造的征收范圍，請問：房屋征收補償?shù)膬?nèi)容有哪些?如果馬某選擇產(chǎn)權調(diào)換方式，則用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的價值評估應符合哪些規(guī)定?

3、某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構進行評估。請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應包括哪些方面?

4、王某今年新購買的房屋出現(xiàn)地面滲水、墻體開裂的現(xiàn)象，于是王某委托甲房地產(chǎn)估價機構對自己的房屋進行損害賠償估價。請問：房地產(chǎn)損害賠償估價有哪些特點?

答案

1、【正確答案】 1.有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

在租賃期內(nèi)根據(jù)租約合同中有關租金、費用等的預定計算有效毛收入;租期結束后，根據(jù)市場客觀租金水平、管理費用、稅金等利用比較法求取該商鋪有效毛收入;本題中合同租金明顯低于市場租金，應關注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。

2.對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：

(1)租金構成內(nèi)涵問題，如是否包含物業(yè)管理費、水電費;計租面積按建筑面積計還是按套內(nèi)建筑面積計;此外還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否續(xù)租等問題，選擇可比實例時最好選擇具有同一租金構成內(nèi)涵的可比實例。

(2)租金的支付方式問題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價時，應詳細了解可比實例的租金支付方式。

2、【正確答案】 (1)房屋征收補償包括：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

(2)用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值評估，應符合下列規(guī)定：用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應包括用于產(chǎn)權調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權和其他不動產(chǎn)的價值;用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值應是在房屋征收決定公告之日的市場價值，當政府或其有關部門對用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價格有規(guī)定的，應按其規(guī)定執(zhí)行。

3、【正確答案】 本題考查的是房屋征收補償內(nèi)涵。(1)政府應對占用的小區(qū)500㎡綠地進行賠償。《中華人民共和國物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)剩余14幢住宅樓業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便等也應給予相應賠償。

(2)《中華人民共和國物權法》規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益，征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900㎡住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含被拆除住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝飾裝修的補償費)、搬遷補助費、臨時安置補助費等。

4、【正確答案】 損害賠償與一般價值估價相比，其估價的不同點主要體現(xiàn)在以下幾點：

(1)損害賠償估價包括正價值估價與負價值估價;

(2)損害賠償估價不僅包括負價值估價，通常還包括相關經(jīng)濟損失估價;

(3)損害賠償估價的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例;

(4)損害賠償估價對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定;

(5)損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證(老師證人)，要求有較強的語言表達能力。

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