2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(10)

2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習(xí)題(10)

1、某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。預(yù)計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào)查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/㎡，空置率為10%;預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?00元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為(　)萬元。

A、22253

B、23352

C、26488

D、27796

2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的(　)的“倒算法”。

A、市場法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢法

3、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用(　)進(jìn)行估價。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、長期趨勢法

4、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2014年9月1日的價值，預(yù)測該宗土地2017年9月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為4000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為(　)萬元。

A、3636.36

B、3305.79

C、3005.26

D、2732.05

5、下列有關(guān)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法，描述錯誤的是(　)。

A、動態(tài)分析法測算結(jié)果精確

B、靜態(tài)分析法測算過程相對復(fù)雜

C、動態(tài)分析法測算需要精確預(yù)測開發(fā)經(jīng)營期的時間

D、靜態(tài)分析法測算結(jié)果比較粗略

6、下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是(　)。

A、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

B、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

D、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

7、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是(　)。

A、房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

B、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-相應(yīng)的支出及利潤

C、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-已完成工作的必要費用

D、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-開發(fā)成本

8、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用動態(tài)分析法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是(　)。

A、待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B、待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D、房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

9、運營期是從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋驗收合格

B、房屋可使用

C、將其售出之日止

D、房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命結(jié)束

10、后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意階段

1、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是開發(fā)完成后的價值。建成后每年凈收益=100×5×80%×12×(1-15%)×(1-30%)=2856(萬元)，開發(fā)完成后現(xiàn)值為：

2、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。參見教材P337。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象不僅是房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。參見教材P337～338。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。4000/(1+10%)3=3005.26(萬元)。參見教材P340。

5、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。靜態(tài)分析法測算過程相對簡單。參見教材P341。

6、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。參見教材P341。

7、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材P343。

8、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象的日期。參見教材P346～347。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期結(jié)束之日或者經(jīng)濟壽命結(jié)束之日。參見教材P347。

10、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是后續(xù)開發(fā)的必要支出。后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發(fā)生，而是分散在一段時間內(nèi)不斷發(fā)生，但計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，并具體視為集中發(fā)生在該時間段的期中。參見教材P349。

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