2019年房地產(chǎn)估價師案例分析日常練習題(4)

簡答題

1 、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的常用方法包括哪些?

2 、簡述房地產(chǎn)抵押估價時法定優(yōu)先受償款的涵義及內(nèi)容。

3 、抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得時，評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下價值的方式有哪些?

4 、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題 0 10 分。錯處不超過 4 4 個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣 5 2.5 分。本題最多扣至零分。)用比較法計算某套住宅的價格用于轉(zhuǎn)讓，選取一個可比實例甲，可比實例甲的成交價格為 0 2000 元 /㎡ ，成交日期為 3 2013 年 年 2 12 月 月 1 31 日，價值時點為 5 2015 年 年 2 12 月 月 1 31 日。

(1 1 )由于賣方急于出手，可比實例甲的成交價格比正常市場價格偏低了 7% 。

(2 2 )當?shù)赝惙康禺a(chǎn)價格水平的變動情況為：4 2014 年年底比 3 2013 年年底上漲了 5% ，5 2015 年年底比 4 2014 年年底上漲了 4% 。

(3 3 )可比實例甲的區(qū)位狀況好于估價對象，導致可比實例的價格要比估價對象高出 6% 。

(4 4 )可比實例甲的實物狀況要比估價對象差，導致可比實例的價格要比估價對象差 3% 。

(5 5 )可比實例甲的權(quán)益狀況與估價對象相近。

(6 6 )可比實例的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)占房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)的權(quán)數(shù)各為 40% 、 35% 、 25% 。根據(jù)以上資料得出：可比實例甲的比準價格=2000×[ ( 100-7 ) /100]×[ ( 100+9 ) /100]×{[100/(100-6)×0.4]+100/(100+3)×0.35+100/100×0.25}=2058.49 (元 /m2)

5 、某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用 3 3 年，共有 5 15 幢多層住宅樓，總建筑面積為 14000㎡ 。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū) 500㎡ 綠地，并拆除一幢面積為 900㎡ 的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面? ?

6 、房屋征收估價的特點有哪些?

答案

簡答題

1、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可采用比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法等。參見教材 P196。

2、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)。法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~,包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。參見教材 P219。

3、

【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：

(1)直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值;

(2)先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用;

(3)當估價中需要將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)假定為出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價值時點起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。參見教材 P222。

4、

【正確答案】 本題考查的是不同目的房地產(chǎn)估價-比較法。

1.交易情況修正系數(shù)錯，應(yīng)為 100/(100-7)。

2.交易日期調(diào)整系數(shù)錯，應(yīng)為(100+5)(100+4)/100。

3.區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)錯，應(yīng)為 100/(100+6)。

4.實物狀況調(diào)整系數(shù)錯，應(yīng)為 100/(100-3)。參見教材 P196。

5、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收補償內(nèi)涵。(1)政府應(yīng)對占用的小區(qū) 500㎡綠地進行賠償。《中華人民共和國物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有”，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)剩余 14 幢住宅樓業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便等也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

(2)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益，征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”政府應(yīng)對被拆除的 900㎡住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含被拆除住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝飾裝修的補償費)、搬遷補助費、臨時安置補助費，等。參見教材 P243。

6、

【正確答案】 本題考查的是房屋征收估價特點。房屋征收估價不同于一般房地產(chǎn)的市場價格估價，其估價特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)估價數(shù)量大;(2)涉及面廣，社會影響大;(3)估價對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系;(4)補償價格關(guān)聯(lián)性強。參見教材 P243。

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