2019年房地產估價師《理論與方法》試題(11)

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多選題

1.下列房地產中，難以采用比較法估價的有(　)。

A.房地產開發(fā)用地

B.學校

C.在建工程

D.古建筑

E.特殊廠房

【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價對象。開發(fā)用地有活躍的市場交易，其他4個沒有。參見教材P174。

2.下列房地產中，一般情況下適用比較法估價的有(　)。

A.標準廠房

B.房地產開發(fā)用地

C.行政辦公樓

D.寫字樓

E.在建工程

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價對象。行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難以取得可比實例;在建工程的施工進度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用比較法了。參見教材P174。

3.在搜集交易實例時應盡量搜集較多的信息，一般包括下列(　)。

A.付款方式

B.融資條件

C.交易稅費負擔

D.交易目的

E.業(yè)主資質

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是搜集交易實例的要求。在搜集交易實例時應盡量搜集較多的信息，一般包括：交易對象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、交易稅費負擔、融資條件、交易目的。參見教材P177。

4.運用比較法估價，選取的可比實例應符合下列條件(　)。

A.使用性質相同

B.區(qū)位相近

C.價格相同

D.交易日期與價值時點相近

E.權利性質相同

【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求。類似包括：區(qū)位、用途、權利性質、規(guī)模、檔次、建筑結構等相同或類似。參見教材P180。

5.與估價對象相似的房地產是指與估價對象的(　)等相同或相似的房地產。

A.區(qū)位

B.用途

C.權利性質

D.總價

E.外觀

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是選取可比實例的要求?？杀葘嵗姆康禺a應與估價對象房地產相似，包括(1)與估價對象的區(qū)位相近;(2)與估價對象的用途相同;(3)與估價對象的權利性質相同;(4)與估價對象的檔次相當;(5)與估價對象的規(guī)模相當;(6)與估價對象的建筑結構相同。參見教材P180。

6.下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是(　)。

A.相鄰房地產合并交易

B.交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商

C.利害關系人之間的交易

D.交易稅費非正常負擔

E.在價格上漲時候的交易

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。選項B錯誤，足夠長的磋商時間不會致使價格偏離;選項 E 錯誤，價格上漲是正常市場反映。參見教材P189。

7.比較法中房地產實物狀況比較和調整的內容包括(　)。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.內部基礎設施完備程度

E.裝飾裝修

【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的內容。AC屬于區(qū)位狀況調整。參見教材P196。

8.對某房地產狀況進行調整中，下列屬于實物狀況調整的有(　)。

A.樓層狀況調整

B.朝向狀況調整

C.裝飾裝修狀況調整

D.采光、通風狀況調整

E.土地使用期限狀況調整

【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的內容。選項AB屬于區(qū)位狀況調整的內容;選項E屬于權益狀況調整的內容。參見教材P196。

9.估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有(　)。

A.地役權設立情況

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的內容?；A設施完備程度、臨街狀況是區(qū)位因素;可能容易混淆的是容積率這個選項，容積率是使用強度指標，也屬于權利范疇。參見教材P196。

10.下列方法中，不屬于房地產狀況調整方法的有(　)。

A.直接比較調整法

B.直觀比較法

C.總價調整法

D.成本調整法

E.百分比調整法

【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產狀況調整的方法。房地產狀況調整的方法有：(1)直接比較調整、間接比較調整;(2)總價調整、單價調整;(3)金額調整、百分比調整;(4)加法調整、乘法調整。參見教材P198。