2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(9)

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單項(xiàng)選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值

B、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)

C、保障性住房銷售估價(jià)，采取分享產(chǎn)權(quán)的，宜評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值

D、轉(zhuǎn)讓人、受讓人對(duì)轉(zhuǎn)讓條件無(wú)書面約定時(shí)，應(yīng)評(píng)估轉(zhuǎn)讓對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況、轉(zhuǎn)讓價(jià)款在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)值或價(jià)格

2、下列關(guān)于房地產(chǎn)是否可以抵押的表述中，正確的是(　)。

A、學(xué)校、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押

B、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，原租賃合同解除

C、以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)

D、已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)規(guī)定的表述中，正確的是(　)。

A、評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)

B、抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金低于市場(chǎng)租金的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值

C、抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值因?yàn)榈盅喝嗽诠灿蟹康禺a(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值

D、抵押房地產(chǎn)已出租的，合同租金高于市場(chǎng)租金的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值

4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中，變現(xiàn)能力分析應(yīng)包括的內(nèi)容是(　)。

A、假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度

B、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響

C、抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)

D、對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明

5、對(duì)征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序應(yīng)當(dāng)是(　)。

A、由征收部門對(duì)備選估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定

B、由被征收人推選的代表對(duì)備選評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定

C、由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D、由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定

6、房屋征收估價(jià)工作流程中，選定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在(　)日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。

A、三

B、五

C、七

D、十

7、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)時(shí)，可修復(fù)的賠償金額為(　)。

A、損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

B、修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

C、部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

D、重置成本

8、某工廠有一處臨街廠房，占地面積900㎡，用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，建筑面積為1800㎡，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2015年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用權(quán)出讓金為11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為4250元/㎡，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡。如果工廠將其廠房改造裝修成商業(yè)用房，需投入的總費(fèi)用大約是750元/㎡。問(wèn)：如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為(　)萬(wàn)元。

A、315.0

B、216.0

C、295.2

D、333.0

9、商品房質(zhì)量缺陷導(dǎo)致價(jià)值減損時(shí)，對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、重置成本法

B、比較法

C、影子工程投資法

D、減損資本化法

10、關(guān)于企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)估價(jià)是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)

B、房地產(chǎn)估價(jià)可以分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移兩種類型

C、企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移

D、企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移

【答案】

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的注意事項(xiàng)。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說(shuō)明出租人權(quán)益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值及無(wú)租約限制價(jià)值的使用條件。參見教材P197。

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)可以設(shè)定抵押;選項(xiàng)B錯(cuò)誤，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不可以設(shè)定抵押。參見教材P220。

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);選項(xiàng)B、D錯(cuò)誤，抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值;合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值。參見教材P220。

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析。根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。(1)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響;(2)假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度;(3)變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。參見教材P227。

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者釆取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。參見教材P247。

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。參見教材P248。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析�？尚迯�(fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。參見教材P278。

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此問(wèn)的估價(jià)目的是為保險(xiǎn)估價(jià)，只評(píng)房?jī)r(jià)即可。

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。對(duì)可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可采用重置成本法估價(jià);對(duì)不可修復(fù)的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進(jìn)行估價(jià)。參見教材P284。

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類型。企業(yè)聯(lián)營(yíng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。參見教材P294。