2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題(7)

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【簡(jiǎn)答題】

1、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些?

2、簡(jiǎn)述房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理?

3、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理�，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題有哪些?

4、商務(wù)辦公房地產(chǎn)以主要以租賃經(jīng)營(yíng)為主，其租金構(gòu)成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

5、估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)酒店，用收益法求取該酒店凈收益時(shí)，應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些?

6、簡(jiǎn)述工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

7、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。評(píng)估該宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格時(shí)，如何來(lái)界定土地用途?適宜選用那些估價(jià)方法?

8、簡(jiǎn)述加油站估價(jià)常用的估價(jià)方法及其技術(shù)路線。

【答案】

1、【正確答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。與其他類型的房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：(1)單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大;(2)具有較強(qiáng)的相似性、可比性;(3)不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯。參見(jiàn)教材P83。

2、【正確答案】本題考查的是居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣除問(wèn)題。利用比較法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購(gòu)建價(jià)格。參見(jiàn)教材P87。

3、【正確答案】本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正�？陀^的市場(chǎng)租金計(jì);(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。參見(jiàn)教材P108。

4、【正確答案】本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金構(gòu)成往往存在差異，主要表現(xiàn)為：(1)租金中包含物業(yè)管理費(fèi);(2)租金中包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(3)租金中不包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi);(4)計(jì)租面積按建筑面積計(jì)，含分?jǐn)偨ㄖ�面積;⑤計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積計(jì)，不含分?jǐn)偨ㄖ�面積。此外，還包括租約中有無(wú)免租期、租賃期限長(zhǎng)短與租賃面積的大小、是否為續(xù)租等。參見(jiàn)教材P127。

5、【正確答案】本題考查的是旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。對(duì)酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來(lái)的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。參見(jiàn)教材P145。

6、【正確答案】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法估價(jià)，在利用成本法估價(jià)時(shí)，往往是將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣�府近期公布的，�?duì)于有土地使用年期限制的，應(yīng)考慮對(duì)地價(jià)進(jìn)行年期修正。對(duì)建筑物的估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、(行車)軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)定額管理部門公布的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定估價(jià)對(duì)象的工程造價(jià)。參見(jiàn)教材P170。

7、【正確答案】本題考查的是工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。參見(jiàn)教材P170。

8、【正確答案】本題考查的是加油站常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線。(1)目前加油站市場(chǎng)交易實(shí)例還不多見(jiàn)，加油站估價(jià)一般難以采用比較法，由于加油站是在經(jīng)營(yíng)期間有持續(xù)性收益的經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，因此一般主要采用收益法估價(jià)，此外也可以利用成本法作為估價(jià)的輔助方法。

(2)采用收益法估價(jià)加油站房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，關(guān)鍵是凈收益的測(cè)算，加油站的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中包含了房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益、正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)，因此應(yīng)在凈收益的計(jì)算中扣除正常經(jīng)營(yíng)的商業(yè)利潤(rùn)和成品油特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的超額利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P178。