2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題(4)
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【案例】
(一)需對以下兩宗地塊進行估價:1號地塊是一宗臨街寬度80m,臨街深度50m,面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接,是一塊臨街寬度40m,臨街深度40m,面積1600m2 ,形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè),土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得,現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析,認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊,開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用,F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估,1號地塊的單價為9000元/m2 ,2號地塊的單價為8000 元/m2 ,兩地塊合并為3號地塊后,若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓,3號地塊的評價單價為11000元/m2 。
1.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是( )。
A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值
B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率
C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配
D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小
【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是增值收益。以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配。
2.在甲、乙兩宗地塊之間分配增值收益,不可采用的方法是( )。
A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例
B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例
D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例
【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是增值收益的分配方法。選項D對于價格變動難以確定分配增值收益。
3.假定甲單位購買乙單位的2號地塊,且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓,合并費用忽略不計,則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為( )萬元。
A.1616
B.2560
C.1882
D.1920
【正確答案】B
【答案解析】本題考查的是增值收益。甲單位付給乙單位的土地總價最多=11000×(4000+1600)-9000×4000=25600000(元)=2560(萬元)。
(二)估價對象為某三星級賓館,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。
4.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該賓館的抵押價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風險的表述中,正確的是( )。
A.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預期風險
B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險
C.抵押人不能履行債務(wù)時,因處置抵押物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風險
D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險
【正確答案】A
【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當使用造成市場價值減損形成耗損風險。抵押人不能履行債務(wù)時,因處置抵押物的強制性等造成市場變現(xiàn)風險。
5.如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益,則在運用收益法評估該賓館的價值時( )。
A.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當年凈利潤可視作年凈收益
B.按當?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
C.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益
D.根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用,并考慮未來變動情況,扣減當?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益
【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是收益法。關(guān)于凈收益,選項D為利潤總額、折舊和財務(wù)費用,再扣減商業(yè)利潤。
6.若采用成本法估價,下列表述中不正確的是( )。
A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊
B.無論借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息
C.在估價測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金
D.在最終積算價值中應(yīng)扣減需補繳的土地使用權(quán)出讓金
【正確答案】C
【答案解析】本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地取得成本不應(yīng)包括補繳的土地使用權(quán)出讓金。
7.假如以投;馂碾U為估價目的評估該賓館的保險價值,估價結(jié)果為3500萬元,則( )。
A.3500萬元是該賓館的公開市場價值
B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價值
C.3500萬元是保險事故發(fā)生后的損失價值
D.投保時,保險金額不能超過3500萬元
【正確答案】D
【答案解析】本題考查的是保險價值。投保時,保險金額不能超過3500萬元。
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