2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章考點(diǎn)：地租理論及測算

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地租理論及測算

1.地租的含義(熟悉)

狹義，指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。

廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。或者說是土地生產(chǎn)要素的報(bào)酬。

2.地租現(xiàn)象(了解)

農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值是按照最劣等地的平均成產(chǎn)成本、最遠(yuǎn)區(qū)位的運(yùn)輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農(nóng)地，其平均生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本都低于最劣等地，成本的差價(jià)，就形成了級差地租 。

3.地租理論的簡要回顧(了解)

(1)威廉·配第 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本

(2)理查德·坎蒂隆 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤

(3)亞當(dāng)·斯密 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)普通利潤

(4)詹姆斯·安德森 地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報(bào)酬，它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價(jià)格，而是產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。

(5)大衛(wèi)·李嘉圖 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)平均利潤

(6)馬爾薩斯 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-所使用的資本×-般農(nóng)業(yè)資本利潤率

(7)約翰·馮·杜能 地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品平均利潤-投資的利息

(8)馬克思地租=產(chǎn)品市場價(jià)格-產(chǎn)品生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息

(9)其他

4.地租的測算(熟悉)

(1)計(jì)算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。

說明：

公式中的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的其他投入資本的利息。

(2)土地是在最佳用途下利用的——競標(biāo)地租理論 。

(3)土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級差地租Ⅱ 理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。

(4)銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除。

(5)土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個(gè)產(chǎn)品市場價(jià)格為P，則市場價(jià)格=PQ。

實(shí)際測算地租的具體方法4種：

——從房租中分離出地租

地租=房租-房屋折舊費(fèi)-維修費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-保險(xiǎn)費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃費(fèi)用-租賃稅費(fèi)-利潤。

——由地價(jià)求出地租，地租=地價(jià)×資本化率 。

——采用比較法求出地租。

——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。