2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》?？加?xùn)練(4)

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【案例】

2003年8月甲公司購(gòu)買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。

【問題】

1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

2.說明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

【正確答案】

收益法價(jià)值的內(nèi)涵、價(jià)值的形成過程。

1.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

(1)市場(chǎng)租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。未來市場(chǎng)租金若低于合同約定租金，承租人毀約可能性大;

(2)保有成本是否低于租賃成本。從承租方角度考慮，如果承租租金超過其承受經(jīng)濟(jì)能力(即其經(jīng)營(yíng)收入不足以支付租金)，承租人毀約可能性大;

(3)租賃合同規(guī)定對(duì)承租人毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，承租人毀約可能性大。

2.本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

先測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的市場(chǎng)租金收益，再測(cè)算價(jià)值時(shí)點(diǎn)至租約期滿的約定租金收益價(jià)值，無(wú)租約限制市場(chǎng)價(jià)值減去有租約限制價(jià)值，即為承租人權(quán)益的價(jià)值。