2019年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精選試題(5)

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1、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是(　)。

A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用

B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息

C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金

D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用。參見教材P367。

2、在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由(　)支付。

A.業(yè)主

B.承租人

C.物業(yè)服務企業(yè)

D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是出租單元的面積規(guī)劃和室內裝修。室內裝修的費用由誰來支付，經(jīng)常是租約談判過程中的焦點問題。標準化裝修通常由業(yè)主支付，除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。參見教材P352。

3、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為(　)萬元。

A.22.0

B.24.0

C.25.6

D.26.0

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+2=26。參見教材P367。

4、寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔的出租方式是(　)。

A.全租金方式

B.毛租金方式

C.凈租金方式

D.基本租金方式

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是租賃合約中的標準條款。當所有的運營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。

5、下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是(　)。

A.基礎租金是租戶能接受的最低租金

B.基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平

C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金

D.寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差異

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是基礎租金與市場租金。選項 A 錯誤，基礎租金是業(yè)主所能接受的最低租金，非租戶;選項 B 錯誤，基礎租金高于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平;選項C錯誤，理想情況下，市場租金一般高于基礎租金。參見教材P351。

6、不應計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是(　)。

A.抵押貸款利息

B.公共設施維修費

C.房產(chǎn)稅

D.物業(yè)保險費

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉的成本(建筑物及相關場地的維護、維修費)、為租戶提供服務的費用(公共設施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。參見教材P367。

7、下列關于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是(　)。

A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費用

B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。選項A錯誤，凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用;選項B錯誤，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。

8、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括(　)。

A.租金調整條款

B.代收代繳費用條款

C.裝修費用條款

D.折讓優(yōu)惠條款

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是租賃合約中的標準條款。由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調整條款。參見教材P353。

9、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是(　)。

A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的

D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。選項 D 錯誤，毛利低則其租金的百分比設置也低。參見教材P361。

10、寫字樓 2015 年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經(jīng)營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2015年的凈經(jīng)營收入為(　)萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=1000-1000×5%=950(萬元)，凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=950-1000×30%=650(萬元)。貸款還本付息不計入運營費用。計算凈經(jīng)營收入時不考慮所得稅和準備金。參見教材P366～367。