2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》鞏固練習(xí)(5)

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1、與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有( )。

A.具有公信力

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

答案：ACD

解析：專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)主要有5點(diǎn)不同：①由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成；②是一種專業(yè)意見；③具有公信力；④實(shí)行有償服務(wù)；⑤承擔(dān)法律責(zé)任。

2、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事( )。

A.房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)

B.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

D.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

E.機(jī)器設(shè)備評(píng)估

答案：ABCD

解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了為各種估價(jià)目的,，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，通常還從事下列房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)等。

3、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)包括以下( )等方面。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門學(xué)科又是一門技藝

答案：BCD

解析：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)有5點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。

4、下列( )是對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性的正確認(rèn)識(shí)。

A.即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值

B.所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差

C.能用物理量測(cè)量的誤差來要求估價(jià)的誤差

D.判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

E.由復(fù)核估價(jià)師直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差的大小

答案：ABD

解析：對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識(shí)包括：①即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值；②所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差,即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差；③不能用物理量測(cè)量的誤差來要求估價(jià)的誤差，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差；④判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較；⑤即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性；但實(shí)際中不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差大小，而是通過考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無疏漏、在估價(jià)過程中有無失誤等，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。

5、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由( )。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價(jià)

C.房地產(chǎn)價(jià)值量大

D.委托人要求估價(jià)

E.房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性完全市場(chǎng)

答案：AC

解析：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。(這是歷年必考的內(nèi)容)

6、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以( )形式設(shè)立。

A.集體企業(yè)

B.國(guó)有企業(yè)

C.有限責(zé)任公司

D.合伙企業(yè)

E.股份有限公司

答案：CD

解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

7、考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價(jià)格因素，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)( )。

A.價(jià)格和需求量同步增長(zhǎng)

B.價(jià)格減少和需求量增長(zhǎng)

C.價(jià)格增長(zhǎng)和需求量減少

D.價(jià)格和需求量同步減少

答案：A

解析：參照需求曲線圖示，消費(fèi)者收入水平提高時(shí)，需求曲線向右位移，在原需求曲線上任選一個(gè)參考點(diǎn)，與位移后的需求曲線進(jìn)行比較便可以看出，曲線位移后，價(jià)格和需求量同步增長(zhǎng)。

8、考慮影響房地產(chǎn)供給量的其他非價(jià)格因素，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成本下降時(shí)( )。

A.價(jià)格和供給量同步增長(zhǎng)

B.價(jià)格和供給量同步減少

C.價(jià)格增加和供給量減少

D.價(jià)格減少和供給量增長(zhǎng)

答案：D

解析：參照供給曲線圖示，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)成本下降時(shí)，供給曲線向右位移，在原供給曲線上任選一個(gè)參考點(diǎn)，與位移后的供給曲線進(jìn)行比較便可以看出，曲線位移后，價(jià)格減少和供給量增長(zhǎng)。

9、某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為(  )。

A.存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

B.存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

C.存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

D.存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-新開發(fā)量

答案：C

解析：拆毀量與轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量屬于負(fù)向增長(zhǎng)，其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量與新開發(fā)量屬于正向增長(zhǎng)。

10、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是( )。

A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C.全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況

D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

答案：D

解析：因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身具有的不可移動(dòng)、變更用途困難等特點(diǎn)，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。