2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選試題(4)
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多項(xiàng)選擇題
1、寫字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考( )確定。
A、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)
B、商業(yè)零售價(jià)格指標(biāo)數(shù)
C、上證價(jià)格指數(shù)
D、建安工程價(jià)格指數(shù)
E、同行業(yè)物業(yè)租金
【正確答案】AB
【答案解析】本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款,可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)),來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參見教材P353。
2、商業(yè)輻射區(qū)域分析不包括( )。
A、可能的顧客流量
B、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛
C、購買能力分析
D、區(qū)域優(yōu)勢
E、消費(fèi)導(dǎo)向
【正確答案】DE
【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。參見教材P356。
3、以下說法正確的是( )。
A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用
C、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息
D、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金-所得稅
E、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金-抵押貸款還本付息
【正確答案】ABC
【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅,所以選項(xiàng)D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以選項(xiàng)E不正確。參見教材P367。
4、下列各項(xiàng)中,與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的是( )。
A、所得稅
B、完工期限
C、大修基金
D、凈經(jīng)營收入
E、抵押貸款還本付息
【正確答案】DE
【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。
5、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用包括( )。
A、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)
B、清潔衛(wèi)生費(fèi)
C、辦公費(fèi)
D、房產(chǎn)稅
E、大修理基金
【正確答案】ABCD
【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用具體包括:人工費(fèi);公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);清潔衛(wèi)生費(fèi);保安費(fèi)用;辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊費(fèi);不可預(yù)見費(fèi);保險(xiǎn)費(fèi);物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤;法定稅費(fèi);房產(chǎn)稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P371-375。
6、物業(yè)運(yùn)營費(fèi)中包括保險(xiǎn)費(fèi),以下各項(xiàng)費(fèi)用中,屬于保險(xiǎn)費(fèi)的是( )。
A、火險(xiǎn)
B、全損險(xiǎn)
C、財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)
D、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)
E、職工信用保險(xiǎn)
【正確答案】ABCE
【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。在運(yùn)營費(fèi)用中,保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn),員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開支,在保險(xiǎn)費(fèi)中開支的保險(xiǎn)項(xiàng)目一般包括:火險(xiǎn)、火險(xiǎn)附加險(xiǎn)、全損險(xiǎn)、鍋爐保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)、租金損失保險(xiǎn)、職工信用保險(xiǎn)、業(yè)主和租戶責(zé)任保險(xiǎn)、交通工具保險(xiǎn)。參見教材P374。
7、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式不包括( )。
A、年度運(yùn)營預(yù)算
B、資本流預(yù)算
C、資本支出預(yù)算
D、長期預(yù)算
E、資本收入預(yù)算
【正確答案】BE
【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預(yù)算。預(yù)算有多種類型,在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種:年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。參見教材P375。
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