2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬練習(xí)(2)
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某正常營(yíng)業(yè)中的酒店有多種功能用房,其中,客房、餐廳、會(huì)議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營(yíng),娛樂(lè)中心、商場(chǎng)對(duì)外出租。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估該酒店房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。注 冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查,擬選用收益法作為主要的估價(jià)方法之一。
針對(duì)上述情況,請(qǐng)分別說(shuō)明該酒店各類功能用房收益測(cè)算的技術(shù)思路。
1.對(duì)于酒店自營(yíng)的功能用房可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益,對(duì)于出租的功能用房可以基于租賃收入測(cè)算凈收益。具體技術(shù)思路如下:基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為:凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營(yíng)費(fèi)用;基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益,凈收益為營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤(rùn)。
2.對(duì)于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn),其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求。
(1)把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用,將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用,予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。如客房部分的變動(dòng)費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用,會(huì)議室部分的變動(dòng)費(fèi)用是與使用會(huì)議室的次數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用,餐飲部分的變動(dòng)費(fèi)用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用,商場(chǎng)部分的變動(dòng)費(fèi)用是與商品銷售額直接相關(guān)的費(fèi)用,等等;固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等,不管客房是否有客人人住、會(huì)議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場(chǎng)是否有人購(gòu)物等,都要發(fā)生的費(fèi)用。
(2)首先測(cè)算各種類型的收入,然后測(cè)算各種類型的費(fèi)用,再將總收入減去總費(fèi)用。
(3)把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合,先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益,然后將所有的凈收益相加。
3.酒店的大堂、管理用房等的價(jià)值是通過(guò)其他用房的收益體現(xiàn)出來(lái)的,其凈收益不要單獨(dú)計(jì)算,否則就重復(fù)了。
4.對(duì)于娛樂(lè)中心、商場(chǎng)還要看是否有租約,如有租約,首先分析判斷租約是否正常合理,如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金,在租約期外采用市場(chǎng)租金;如不正常、不合理,則采用市場(chǎng)租金測(cè)算。另外,對(duì)未出租部分采用市場(chǎng)租金測(cè)算。
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