房地產(chǎn)開發(fā)流程與操作步驟?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)開發(fā)流程與操作步驟?

　　答疑：

　　第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作

　　在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

　　第二部分，行政審批部分

　　根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1)選址定點;2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3)初步設(shè)計及施工圖審查;4)規(guī)劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。

　　一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

　　1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。

　　2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

　　3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。

　　4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書(表)。

　　5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

　　6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。

　　二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。

　　2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

　　3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

　　4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

　　三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：

　　1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。

　　2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。

　　3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。

　　4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。

　　5、國土資源局進行用地預(yù)審。

　　6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。

　　7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。

　　8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

　　9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。

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　　四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。

　　2、人防辦進行人防設(shè)施審查。

　　3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。

　　4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

　　五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

　　2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。

　　3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

　　六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項：

　　由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

　　開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

　　1、以下證明材料：

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

　　2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

　　3、工程施工合同;

　　4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

　　七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：

　　1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

　　2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。

　　3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

　　4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。

　　第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段

　　1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

　　2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

　　(1)申請書;

　　(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

　　(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

　　(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

　　(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(6)施工許可證;

　　(7)房屋竣工驗收資料

　　(8)房屋測繪成果;

　　(9)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。