淺議房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)與防范

　　【導(dǎo)讀】2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺議房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)與防范"，希望對(duì)大家有所幫助，祝考試順利!

　　所謂風(fēng)險(xiǎn)是指在特定的客觀情況下，在特定的期間內(nèi)，某種損失發(fā)生的可能性。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，二手房市場(chǎng)日趨成熟，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在諸如房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、涉案、拍賣、課稅、征用拆遷以及企業(yè)的合資、合作、改制、破產(chǎn)清算、承包經(jīng)營(yíng)、投資決策、成本核算等社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著越來(lái)越大的作用。房地產(chǎn)估價(jià)作為一種中介活動(dòng)涉及到很多不可預(yù)見(jiàn)的因素，導(dǎo)致估價(jià)師在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期上面臨著諸多的不確定性，使估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)格發(fā)生偏差，從而存在廣泛的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。問(wèn)題是目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師往往從經(jīng)濟(jì)利益的角度出發(fā)，無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在，也不考慮對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文擬通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中存在的風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行分析，并就房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范提出一些自己的看法和建議，以期在行業(yè)內(nèi)引起對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重視。

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)類型

　　房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度以及發(fā)生較大偏差的可能性。這種偏差就是風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生源，有的來(lái)自于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師本身，有的則來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師本身以外，來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師本身的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)自估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師本身以外的風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)估價(jià)的外部風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)、外部風(fēng)險(xiǎn)有著不同的風(fēng)險(xiǎn)類型：

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)外部風(fēng)險(xiǎn)的類型

　　1、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另一方面　政府有關(guān)土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等的變化，均對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、 1994年出臺(tái)的土地增值稅條例、2001年出臺(tái)的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2001年出臺(tái)《城市房屋拆遷條例》、2003 年國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變、2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，都對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生很大的影響，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生很大的影響。這些影響不僅僅反映在估價(jià)結(jié)果的較大變化，還反映在估價(jià)思路、估價(jià)方法的調(diào)整上。政策的變化是往往是估價(jià)人員無(wú)法預(yù)期和把握的，必然對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)形成政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　2007年以前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處在迅猛上升的時(shí)期，市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上漲掩蓋了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，人們還沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2007年4月，隨著美國(guó)第二次級(jí)債抵押貸款公司新世紀(jì)金融公司宣布破產(chǎn)，正式拉開(kāi)了美國(guó)次貸危機(jī)的序幕，當(dāng)年八月次貸危機(jī)全面爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)舉步維艱，股市下挫，企業(yè)紛紛倒閉，失業(yè)人數(shù)大量增加，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序?yàn)橹靵y。人們一下子從房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的虛假現(xiàn)象中清醒過(guò)來(lái)，無(wú)可奈何地接受因金融動(dòng)蕩引發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的動(dòng)蕩與不安。我國(guó)雖然因城市化進(jìn)程不斷加大，居民對(duì)住房的需求量仍然很大，良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾，故房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景較好，此次的金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)從目前看還沒(méi)有產(chǎn)生太大的影響。但是他山之石可以攻玉，我們要從他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)中認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是存在的。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，其結(jié)果絕對(duì)不是估價(jià)師所能預(yù)料的。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在短期內(nèi)發(fā)生巨大的變化，必然會(huì)造成估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的偏差。

　　3、產(chǎn)權(quán)瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行權(quán)屬登記制度。產(chǎn)權(quán)登記屬于強(qiáng)制性登記，未經(jīng)登記，權(quán)屬不受法律保護(hù)。只有拿到房屋土地管理部門發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，才能夠證明買房人對(duì)房屋和土地享有產(chǎn)權(quán)。然而我國(guó)產(chǎn)權(quán)管理雖然從上世紀(jì)八十年代中后期開(kāi)始逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還是存在大是大量的問(wèn)題，如企業(yè)劃撥用地不領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證，建房后不領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，房屋改建、擴(kuò)建后產(chǎn)權(quán)證不及時(shí)變更，房屋買賣、贈(zèng)予后不重新申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證等等。類似這樣的情況在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常碰到，給房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

　　責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)包括民事賠償風(fēng)險(xiǎn)、行政處罰風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)三方面。首先是民事賠償風(fēng)險(xiǎn) ：《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》(建房[1995]147號(hào))第二十六條規(guī)定，“由于房地產(chǎn)估價(jià)失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在單位承擔(dān)賠償責(zé)任。所在單位可以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師追償”?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》(建設(shè)部100號(hào)令)第二十五條重申，“在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，因違法違紀(jì)或者嚴(yán)重失誤給當(dāng)事人造成的經(jīng)濟(jì)損失，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師追償”。再次是行政處罰風(fēng)險(xiǎn)：《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實(shí)的估價(jià)報(bào)告和因工作失誤，造成重大損失的，由注冊(cè)單位對(duì)當(dāng)事人處以警告、沒(méi)收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務(wù)、吊銷房地產(chǎn)估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》，并可處以罰款”?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》第三十條第一款也規(guī)定，“給當(dāng)事人造成直接經(jīng)濟(jì)損失的，處以違法所得3倍但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款;沒(méi)有違法所得的，可以處以1萬(wàn)元以下的罰款”。最嚴(yán)重的是刑事處罰風(fēng)險(xiǎn) ：我國(guó)《刑法》中針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個(gè)相關(guān)罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文件罪”和“中介組織人員出具證明文件重大失實(shí)罪”。《刑法》第229條第1、2款規(guī)定，“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金”?！缎谭ā返?29條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金”。同時(shí)，最高人民法院有關(guān)的司法解釋還對(duì)上述兩罪的立案標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，中介組織人員提供虛假證明文件罪的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元以上，中介組織人員出具證明文件重大失實(shí)罪的立案標(biāo)準(zhǔn)是造成直接經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元以上。受到刑事處罰的后果是相當(dāng)嚴(yán)重的，不僅會(huì)被剝奪人身自由，而且估價(jià)師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。

　　(二)房地產(chǎn)估價(jià)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的類型

　　1、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性技術(shù)性很強(qiáng)的工作，存在著技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，首先是估價(jià)方法選取不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。從專業(yè)估價(jià)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為了特定的目的對(duì)特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。為了提高估價(jià)的準(zhǔn)確性、客觀公正性，估價(jià)方法的選擇很重要。目前廣泛采用的估價(jià)方法有成本法、收益法和市場(chǎng)法，三種方法都有各自的優(yōu)點(diǎn)與缺陷，需要根據(jù)估價(jià)對(duì)象的不同，估價(jià)目的的不同，以及基礎(chǔ)資料取得的難易情況進(jìn)行選擇 。同一個(gè)標(biāo)的房地產(chǎn)，在選用不同的估價(jià)方法時(shí)，所估算的結(jié)果可能是有偏差的。如商業(yè)用房如果選用成本法進(jìn)行估價(jià)，其結(jié)論就常常比選用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)的結(jié)論少。其次是選用參數(shù)不當(dāng)或選取的參數(shù)缺乏依據(jù)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短期內(nèi)積累，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不健全，許多重要的參數(shù)諸如資本化率、凈收益、年限、比較系數(shù)等等都沒(méi)有形成統(tǒng)一的參考標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中對(duì)這些參數(shù)的選取往往憑感覺(jué)，缺乏過(guò)硬的依據(jù)。再次是報(bào)告本身不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。有的估價(jià)師在撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告時(shí)不注重報(bào)告的細(xì)節(jié)，千篇一律，技術(shù)報(bào)告和結(jié)果報(bào)告粗制濫造，價(jià)格定義不準(zhǔn)確，諸多內(nèi)容陳述不夠或不陳述，對(duì)限制條件假設(shè)條件以及估價(jià)師聲明等這些保護(hù)性條款不重視，造成估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低下，估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

　　2、人事風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的人事風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)營(yíng)管理上的不善和制度上的缺陷而導(dǎo)致估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益造成損害的可能性。房地產(chǎn)估價(jià)的人事風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，如用人不當(dāng)、楚材晉用、人浮于事等。根據(jù)估價(jià)業(yè)務(wù)的不同特點(diǎn)和要求,選擇合適的估價(jià)師,是人與事相適應(yīng)的問(wèn)題。房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)性強(qiáng)，內(nèi)部分工細(xì)化，不同類型的估價(jià)業(yè)務(wù)需要不同類型的專業(yè)估價(jià)師。因?yàn)椴煌墓纼r(jià)業(yè)務(wù)有不同的工作內(nèi)容, 其職責(zé)、繁重程度、復(fù)雜程度等所要求的人的素質(zhì),包括思想道德水平、專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)技能等也是特定的。由于我國(guó)目前的估價(jià)師執(zhí)業(yè)制度比較松，只要通過(guò)執(zhí)業(yè)資格考試的人員都可以注冊(cè)并執(zhí)業(yè)，這導(dǎo)致很多從業(yè)人員素質(zhì)不高，專業(yè)技術(shù)不過(guò)關(guān)，能力不強(qiáng)，影響了整個(gè)行業(yè)的形象。加上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部盲目追求經(jīng)濟(jì)利益等原因，不注重建立強(qiáng)有力的監(jiān)督制約機(jī)制、完善的人事考核制度、公正公平的激勵(lì)機(jī)制，使得有能力的估價(jià)師不能充分發(fā)揮自己的長(zhǎng)處，沒(méi)有能力的估價(jià)師隨隨便便做報(bào)告，今天在這個(gè)機(jī)構(gòu)工作，明天跳到那個(gè)機(jī)構(gòu)工作，這樣就會(huì)產(chǎn)生人事風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)

　　所謂職業(yè)道德，是指同人們的職業(yè)活動(dòng)緊密聯(lián)系的、具有自身職業(yè)特征的道德準(zhǔn)則和規(guī)范，是在職業(yè)范圍內(nèi)形成的特定的道德。房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德是從事房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則或規(guī)范。隨著社會(huì)分工的高度專業(yè)化，房地產(chǎn)估價(jià)作為一種特定職業(yè)得以確定，加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)是理所當(dāng)然，特別是房地產(chǎn)估價(jià)又是一種服務(wù)性職業(yè)，加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)更有其特殊意義，更應(yīng)當(dāng)重視職業(yè)道德建設(shè)。在估價(jià)實(shí)務(wù)中不少房地產(chǎn)估價(jià)師責(zé)任心不夠，對(duì)法律、政策的理解不深，或者對(duì)估價(jià)標(biāo)的沒(méi)有進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地勘查，對(duì)基礎(chǔ)的產(chǎn)權(quán)資料收集不全面，某些估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員為了謀取不正當(dāng)利益故意高估或低估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，有些估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員不能正確認(rèn)識(shí)自身的專業(yè)能力，為了經(jīng)濟(jì)利益承接自身無(wú)法承擔(dān)的估價(jià)項(xiàng)目，還有不少估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員允許他人使用自己的資質(zhì)與名義承接項(xiàng)目出具報(bào)告。以上種種違背房地產(chǎn)估價(jià)的職業(yè)道德規(guī)范的行為，必然會(huì)帶來(lái)估價(jià)結(jié)論的偏差與風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)是客觀的存在，為了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展，必須注重估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范。目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)固然與政治、經(jīng)濟(jì)、法制等外部環(huán)境有密不可分的關(guān)系，然而這些外部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的不確定性往往不是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所能預(yù)料的，對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的防范仍需從行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。從行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)成長(zhǎng)時(shí)間較短，有關(guān)行業(yè)的法律、法規(guī)尚不健全，房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍數(shù)量不足，素質(zhì)偏低，結(jié)構(gòu)不盡合理，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)盲目追求經(jīng)濟(jì)利益等原因造成。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，防范和降低房地產(chǎn)估價(jià)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)主要從行業(yè)內(nèi)部著手，加強(qiáng)制度建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)、法制建設(shè)和提高執(zhí)業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)。具體應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：
　　編輯推薦：

　　【導(dǎo)讀】2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺議房地產(chǎn)估價(jià)中的風(fēng)險(xiǎn)與防范"，希望對(duì)大家有所幫助，?？荚図樌?

　　(一)加強(qiáng)執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育與職業(yè)道德修養(yǎng)。

　　打造一支過(guò)硬的房地產(chǎn)估價(jià)隊(duì)伍，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的第一道屏障。作為一名從事房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)師，除了熟練掌握房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)外，還要具備經(jīng)濟(jì)、法律、政策、建筑、財(cái)會(huì)等多方面的知識(shí)，要求估價(jià)師不斷學(xué)習(xí)，與時(shí)俱進(jìn)。房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)要積極組織和支持估價(jià)師參加行業(yè)舉辦的繼續(xù)教育活動(dòng)和學(xué)術(shù)交流活動(dòng)，組織進(jìn)行估價(jià)專業(yè)技術(shù)的學(xué)習(xí)、研討和自主創(chuàng)新，鼓勵(lì)和支持估價(jià)師通過(guò)在行業(yè)刊物和學(xué)術(shù)會(huì)議上發(fā)表論文等方式，加強(qiáng)與業(yè)內(nèi)同行的交流，不斷提高專業(yè)素質(zhì)和不斷擴(kuò)大行業(yè)視野。要有計(jì)劃和有針對(duì)性地組織進(jìn)行職業(yè)道德教育，以及專業(yè)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、企業(yè)品牌意識(shí)和可持續(xù)發(fā)展意識(shí)的教育，提高隊(duì)伍整體的素質(zhì)與道德水準(zhǔn)。在行業(yè)內(nèi)建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)師誠(chéng)信管理和評(píng)價(jià)體系 ，進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)管，定期對(duì)估價(jià)行業(yè)內(nèi)的不良行為進(jìn)行披露，嚴(yán)懲缺乏職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)素質(zhì)低下的估價(jià)師和估價(jià)行為，對(duì)估價(jià)行業(yè)的良好行為進(jìn)行公示，提高社會(huì)地位和公信力，最終提高整個(gè)行業(yè)的職業(yè)道德水平。

　　(二)加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管。

　　為充分發(fā)揮行業(yè)組織的自律作用，建設(shè)部在行業(yè)發(fā)展初期就成立了全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)(現(xiàn)名為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì))。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極擬定和推廣行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、建立行業(yè)宣傳平臺(tái)、組織業(yè)內(nèi)老師開(kāi)展課題研究、推介優(yōu)秀機(jī)構(gòu)、開(kāi)展國(guó)際交流等工作，擴(kuò)大行業(yè)影響，為行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了很大的領(lǐng)頭作用。但是學(xué)會(huì)對(duì)全行業(yè)的自律、監(jiān)管工作做得還不夠，對(duì)行業(yè)內(nèi)部存在的問(wèn)題，尤其是風(fēng)險(xiǎn)防范沒(méi)有行之有效的措施。學(xué)會(huì)應(yīng)該對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及重大的估價(jià)項(xiàng)目采取必要的跟蹤管理，全方位了解監(jiān)管對(duì)象的業(yè)務(wù)素質(zhì)和自律水平，抽調(diào)人力開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)的隨機(jī)不定期抽查，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通報(bào)，以期發(fā)揮學(xué)會(huì)加強(qiáng)行業(yè)自律強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管的作用，進(jìn)而提高行業(yè)整體的凝聚力和抵抑風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　(三)建立行業(yè)內(nèi)的信息資源共享庫(kù)，不定期發(fā)布估價(jià)參數(shù)。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)除了市場(chǎng)政策法律等外部風(fēng)險(xiǎn)外，更多的是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步晚，資料積累少，很多估價(jià)過(guò)程中所需的常用參數(shù)都沒(méi)有形成，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。加上房地產(chǎn)交易的諸多保護(hù)性壁壘，交易案例獲取的難度很大，也成為制約房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要因素。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)作為行業(yè)龍頭，應(yīng)參照國(guó)外估價(jià)師、測(cè)量師公會(huì)的作用和職能，對(duì)估價(jià)參數(shù)進(jìn)行不定期的調(diào)查測(cè)算并進(jìn)行公布，建立行業(yè)內(nèi)的信息資源共享庫(kù)，便于估價(jià)人員公開(kāi)查詢，減少不必要的重復(fù)勞動(dòng)，提高行業(yè)工作效率，避免弄虛作假，避免因交易壁壘造成的查詢不實(shí)，從而有效防范房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部質(zhì)量管理，建立和完善估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制。首先是建立內(nèi)部審核制度，保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的優(yōu)劣體現(xiàn)在估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告中，估價(jià)的結(jié)果報(bào)告是否全面，技術(shù)路線是否合理，參數(shù)選用是否恰當(dāng)?shù)榷紩?huì)影響到估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部質(zhì)量管理體系和評(píng)審制度，通過(guò)一定的流程來(lái)減少估價(jià)報(bào)告中可能出現(xiàn)的失誤。估價(jià)機(jī)構(gòu)還要制定一套質(zhì)量管理的制度，在客戶的選擇、業(yè)務(wù)合同的簽訂、評(píng)估計(jì)劃的擬定、估價(jià)過(guò)程的操作等環(huán)節(jié)都要有相應(yīng)的質(zhì)量控制制度去規(guī)范，以期在各個(gè)環(huán)節(jié)上最大限度地減少估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

　　(五)注重評(píng)估操作的細(xì)節(jié)

　　細(xì)節(jié)決定成敗。在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)師要注重操作的細(xì)節(jié)，具體做到以下幾點(diǎn)：一是要有清楚的指令。要完善房地產(chǎn)估價(jià)的委托書(shū)和協(xié)議書(shū)，在委托合同中增加保護(hù)性條款，如約定報(bào)告生效的條件，約定報(bào)告的使用范圍，根據(jù)具體案件的不同估價(jià)目的增加相應(yīng)條款等，規(guī)避自身責(zé)任，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。二資料收集、現(xiàn)場(chǎng)查勘與市場(chǎng)調(diào)查要細(xì)仔全面。估價(jià)師應(yīng)與委托方或當(dāng)事人進(jìn)行溝通，了解他們的意圖，但不應(yīng)屈從或迎合委托方或當(dāng)事人的壓力與不合理要求。估價(jià)工作中要取得委托方或當(dāng)事人的積極配合和支持，現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄完整、準(zhǔn)確，并與所收集的資料進(jìn)行對(duì)照和核實(shí)。市場(chǎng)調(diào)查是對(duì)相關(guān)資料的驗(yàn)證和補(bǔ)充，也是房地產(chǎn)估價(jià)的基本依據(jù)，包括周邊區(qū)域類似物業(yè)的租金與價(jià)格水平，區(qū)域及周邊環(huán)境狀況、道路交通及市政配套、商業(yè)與生活服務(wù)設(shè)施、規(guī)劃因素、發(fā)展前景預(yù)計(jì)，抵押房地產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)及維護(hù)狀況等。要全面收集與審核委估房地產(chǎn)的必備權(quán)屬證明文件，尤其要注意有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利登記，對(duì)于權(quán)利有瑕疵的或者產(chǎn)權(quán)界定不明晰的要先向規(guī)化部門房地產(chǎn)部門提請(qǐng)產(chǎn)權(quán)界定，無(wú)法進(jìn)行界定的寧可不評(píng)估，不能遷就。三是對(duì)抵押、企業(yè)破產(chǎn)清算、涉案拍賣等快速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價(jià)要堅(jiān)持穩(wěn)健審慎的原則進(jìn)行估價(jià)。對(duì)變現(xiàn)能力的分析應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。四是要完善估價(jià)技術(shù)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果報(bào)告。估價(jià)師要嚴(yán)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，在估價(jià)報(bào)告中的特別說(shuō)明事項(xiàng)、估價(jià)基準(zhǔn)日后的重大事項(xiàng)提示、估價(jià)報(bào)告的法律效力等條款上多下功夫，減少委托人因參數(shù)、可比實(shí)例、技術(shù)路線選取不當(dāng)提出異議的可能。五是估價(jià)資料按規(guī)定進(jìn)行歸檔保存管理。對(duì)估價(jià)過(guò)程中收集的資料、估價(jià)測(cè)算的底稿、內(nèi)部審議材料等要進(jìn)行歸檔保存，因?yàn)橐坏┕纼r(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師遭遇訴訟時(shí)，能夠證明自己的最有力的證據(jù)就是估價(jià)過(guò)程中保留的檔案材料，所以保存估價(jià)過(guò)程中收集的資料、估價(jià)測(cè)算的底稿、內(nèi)部審議材料也是風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施。

　　(六)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

　　房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)雖然可以防范，但是風(fēng)險(xiǎn)不可能完全沒(méi)有。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員通過(guò)向保險(xiǎn)公司購(gòu)買“職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)”進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家是比較通行的做法，取得了良好的防范效果，我們可以借鑒。房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)包括估價(jià)師未盡到義務(wù)、對(duì)可能存在的事項(xiàng)未能如實(shí)披露、估價(jià)師與他人惡意串通、明知對(duì)方有隱瞞行為仍出具虛假估價(jià)報(bào)價(jià)、隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況致使估價(jià)嚴(yán)重失實(shí)等，可能引發(fā)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師民事賠償責(zé)任和法律責(zé)任的承擔(dān)。職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有效手段之一，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。雖然保險(xiǎn)不能免除可能受到的法律訴訟，但是能防止或減少訴訟失敗時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)生的財(cái)務(wù)損失。建立房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度將有利于合理防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，有利培育更加有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，有利于提高行業(yè)的社會(huì)公信力，擴(kuò)大行業(yè)的積極影響。

　　綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)形成一個(gè)專門行業(yè)的時(shí)間雖然并不長(zhǎng)，但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)必然在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中承擔(dān)越來(lái)越大的作用，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)必然會(huì)不斷地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)也必然會(huì)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的日益復(fù)雜化而呈現(xiàn)更為復(fù)雜的情形。我們作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，為了行業(yè)的發(fā)展，為了自身的生存，對(duì)估價(jià)行業(yè)中客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)要既不須害怕，也不要輕視。風(fēng)險(xiǎn)是存在的，風(fēng)險(xiǎn)是可以防范的。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員要深刻領(lǐng)會(huì)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的各項(xiàng)要求，熟悉相應(yīng)的法律法規(guī)，認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性和風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，在估價(jià)過(guò)程中，認(rèn)真、謹(jǐn)慎，避免一切可能的過(guò)失，采取積極有效的措施通過(guò)多種方法多個(gè)途徑去防范風(fēng)險(xiǎn)。
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