淺談劃撥土地使用權(quán)的價格評估

　　【導讀】2017年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月14日-15日，為幫助考生順利備考2017年房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"淺談劃撥土地使用權(quán)的價格評估"，希望對大家有所幫助，?？荚図樌?

　　隨著我國城市化進程的推進和土地市場的發(fā)育成熟，劃撥土地使用權(quán)入市也比較常見。由于劃撥土地沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，規(guī)劃用途和實際用途都發(fā)生了變化，在劃撥土地使用權(quán)的處置上存在諸多限制條件，使得該類劃撥用地土地使用權(quán)評估有一定難度。本人試就這一問題作一探討。

　　一、劃撥土地使用權(quán)的內(nèi)涵及權(quán)能特征

　　劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。劃撥方式的用地一般用于國家機關(guān)和軍事用地、城市基礎設施和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。但由于歷史原因，相當多的企事業(yè)單位取得劃撥土地使用權(quán);現(xiàn)階段條件下經(jīng)濟適用房的建設用地普遍是通過行政劃撥取得的。

　　與出讓土地使用權(quán)相比，劃撥土地使用權(quán)無限期使用，在二級市場上受到諸多限制。我們知道，所有權(quán)包含四項權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。出讓土地使用權(quán)也包含這四項權(quán)能。劃撥土地使用權(quán)可以占有、使用、收益，但無處分權(quán)。1992年3月8日[1992]第一號令頒布《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，該辦法第五條明確規(guī)定，“未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)”。

　　劃撥土地使用權(quán)價格有兩個基本的組成部分，即土地平均取得成本和開發(fā)成本。以企業(yè)為例，在通過劃撥方式取得土地使用權(quán)時，企業(yè)除了要支付土地補償費、安置補助費、地上物補償費、青苗補償費或拆遷安置費及相關(guān)稅費外，還要投入資金進行通上水、通下水、通訊、通路、通電、供暖等等基礎設施的配套，才能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需要，支出的費用必然要考慮其資金利息以及投資購買土地產(chǎn)生的利潤，因此，劃撥土地使用權(quán)價格就包括土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、利息和利潤。

　　二、劃撥土地使用權(quán)價格評估方法

　　國家對企業(yè)改制、城市拆遷、抵押等方面的相關(guān)規(guī)定，為劃撥土地使用權(quán)評估奠定了基礎。2007年頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可以根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。除保留劃撥用地方式外，其他處置方式均需進行評估;根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第(四)項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置，依法處置時需要評估;《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第6條明確規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額”。

　　2002年7月1日實施的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》規(guī)定，“劃撥土地使用權(quán)價格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價格”。在實際估價時，總體的評估思路是先根據(jù)宗地條件，采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法等方法評估其出讓土地使用權(quán)價格(通常設定為該用途的最高出讓年限)，扣除應繳納的土地使用權(quán)出讓金，即為劃撥土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。

　　1、成本法。劃撥土地使用權(quán)價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息、利潤。在應用成本法評估時應注意以下幾個方面：(1)、宗地允許有多種用途性質(zhì)時，應根據(jù)最高最佳用途計算其地價指標;綜合樓宇的地價計算，應按其不同用途的建筑面積來分攤地塊面積，分別求取各用途的地價后，再按建筑面積的權(quán)重計算地塊的綜合地價指標;(2)、土地開發(fā)費總額不應超過熟地總價的60%;超過時，應在評估報告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。(3)、在整體劃撥用地中有部分土地使用權(quán)出讓，評估報告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

　　我們在進行評估中，堅持客觀的重置成本，即以估價期日的、估價對象所在區(qū)域的平均取得成本和開發(fā)成本作為計價依據(jù)。一般地，利息以同期銀行一年期存款利息加上一定的風險調(diào)整值確定，利潤則是以估價對象的土地使用者所在行業(yè)的年平均利潤率來確定。

　　成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法和假設開發(fā)法進行估價的情況下的房地產(chǎn)估價。但未能全面考慮土地的效用、價值及市場供需關(guān)系，往往與市場價格存在較大差異。

　　2、收益還原法。最終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算出國有土地租賃的租金，然后，用待評估地塊的土地收益經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正減去國有土地租賃的租金，求得待估劃撥土地的純收益。

　　A劃撥用地年凈收益;R為房地產(chǎn)資本化率;n為房地產(chǎn)收益年期。以上收益法評估價格含土地出讓金，扣除土地出讓金價格后，即為劃撥土地使用權(quán)價格。正確運用該法能夠測算出土地的客觀價值，它往往適用于商業(yè)等有穩(wěn)定收益或潛在收益的土地。

　　3、市場比較法。隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。市場比較法的基本公式： 宗地價格=比較案例宗地價格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)。應用中需明確：

　　(1)應選取不少于三個具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項目名稱不得標明，可以用相應的代號加以表示。

　　(2)容積率修正表為：

　　容積率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

　　修正值 1.00 1.91 2.74 3.5 4.2 4.9 5.6 6.3 7.0 7.7

　　(3)區(qū)域因素修正應綜合考慮繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、公共配套情況、基礎設施條件等影響因素而得出修正系數(shù)。

　　(4)個別因素修正應綜合考慮宗地形狀、宗地面積、宗地規(guī)劃、臨街狀況、宗地內(nèi)開發(fā)程度 、面積、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。

　　(5).年期修正系數(shù)按下列公式計算：

　　其中：

　　R為土地還原利率， N：為宗地剩余使用年期 ;M為法定最高出讓年期

　　4、假設開發(fā)法。假設開發(fā)法計算公式為：土地價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售收入-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤

　　假定某劃撥土地使用權(quán)地塊，土地總面積為40000平方米，住宅用途，規(guī)劃要求的建筑容積率為2.2。經(jīng)過調(diào)查研究預計建成后住宅的平均售價為7000元/平方米，土地開發(fā)和房屋建安費用為4000元/平方米，管理費用和銷售費用分別為土地開發(fā)和房屋建安費用之和的3%和6%，銷售稅金與附加為銷售額的5.55%，當?shù)刭徺I土地應繳納稅費為購買價格的4%，正常開發(fā)期為2年，希望投入的總資金能獲得20%的年稅前收益率。假設銀行貸款利率為6.48%，貸款資金為總投資的40%.

　　設該地塊變更為出讓用地的土地使用權(quán)價格為X。計算時，開發(fā)過程中發(fā)生的資金按均勻投入。

　　用假設開發(fā)法估價過程如下：因折現(xiàn)率就是預期收益率，所以，其折現(xiàn)率為15%。

　　(1)開發(fā)完成后房地產(chǎn)銷售收入=40000×2.2×7000/(1+15%)^2=46578萬元

　　(2)銷售稅金與附加現(xiàn)值=46578×5.55%=2585萬元

　　(3)土地開發(fā)、房屋建安、管理費和銷售費現(xiàn)值=40000×2.2×3500×(1+3%+6%)/(1+15%)=29193萬元

　　(4)購買土地應繳納稅費現(xiàn)值=4%X

　　(5)投資利息=(X+29193+2585+4%X)×40%×6.48%/(1+15%)

　　(6)開發(fā)商利潤= [X+29193+2585+4%X +(X+29193+2585+4%X)×40%×6.48%/(1+15%)]×20%×2/(1+20%)^2

　　由(1)=(2)+(3)+(4)+(5)+(6)得出：X≈3855(萬元)

　　因此，劃撥土地使用權(quán)價格=3855×(1-當?shù)貏潛苻D(zhuǎn)出讓應納土地出讓金比例)

　　5、基準地價修正法?；鶞实貎r系數(shù)修正法是一種簡便的宗地評估方法

　　基準地價系數(shù)修正法是按〈城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程〉公式(59)估算宗地地價：

　　V=V1b×(1±∑ki)× kj

　　式中，V1b——某一用途土地在某一土地級上的基準地價

　　∑ki——宗地地價修正系數(shù)

　　kj——估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)

　　按此公式應用是比較方便的。V1b只要查基準地價表即可得到;∑Ki需根據(jù)待估宗地的區(qū)域條件和個別條件的分析，按照替代原則，與其所處區(qū)域的平均條件相比較，對照基準地價的修正系數(shù)表確定適當?shù)男拚禂?shù);Kj是待估宗地的估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)。

　　基準地價系數(shù)修正法同樣適用于劃撥土地使用權(quán)價格評估，特別是在市場比較案例較少的地方，使用該法更感方便?；鶞实貎r一般一至兩年更新一次，在土地市場發(fā)生變化或影響土地價格的種種因素發(fā)生變化后，必須進行基準地價更新，對原基準地價進行全面或局部調(diào)整。
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　　三、劃撥土地使用權(quán)評估應注意的問題：

　　1、遵守土地估價的一般原則

　　劃撥土地沒有經(jīng)過一級土地市場，因而，當它直接進入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設前提之下，評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

　　2、充分考慮劃撥土地使用權(quán)抵押評估中的風險

　　劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價格并不等同于土地的預期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價格之后，應進行一定幅度的風險系數(shù)修正;

　　3、認真界定委托評估土地用途

　　擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮(zhèn)國有企事業(yè)單位，而且獲得劃撥土地的時間基本上在我國土地使用制度改革之前。隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和城市建設的逐步鋪開，許多原來的劃撥土地用途發(fā)生了變化，有的因為道路建設帶來商機而轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地，有的因為住宅開發(fā)建設而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亍Ｄ壳斑@類土地大部分未到土地管理部門辦理土地用途變更手續(xù)，造成實際用途、規(guī)劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評估時要參照規(guī)劃資料，根據(jù)土地估價的有效使用原則，認真界定委托評估土地的用途，并要求委托方先測量確定各類用途土地面積，然后按照不同用途分類測算土地價格，做到既遵循保守估價的原則，又避免評估結(jié)果失實。

　　4、在具體評估時，根據(jù)不同的評估目的，在評估報告中應就土地出讓金的有關(guān)事項予以特別說明。

　　(1)以轉(zhuǎn)讓為目的，轉(zhuǎn)讓后按國家有關(guān)規(guī)定，受讓方不需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地仍屬劃撥性質(zhì)的，土地評估值中不應包括土地使用出讓金。

　　(2)經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準轉(zhuǎn)讓后變更為出讓地，以給受讓人提供地價依據(jù)作為估價目的的，評估機構(gòu)出具的評估報告中應包含劃撥土地使用權(quán)價格及土地使用權(quán)出讓金的款項，并注明以上兩項之和為受讓人合法取得該土地使用權(quán)時所應支付的費用，同時，應分項就支付時間、原因及對象等加以具體說明。

　　(3)以抵押價值為評估目的時，劃撥土地評估值中不應包括土地使用權(quán)出讓金。劃撥土地使用權(quán)抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進行抵押貸款提供價格依據(jù)。如果債務人不能到期歸還貸款，債權(quán)人處置抵押物時，必須先上交土地出讓金和支付處置費用，剩余部分方可沖抵貸款本息。所以，評估結(jié)果應該是扣除了上交國家的土地出讓金和處置費用后的價格。

　　(4)以確定拍賣底價為目的時，劃撥土地的評估價值從理論上講雖然不應包含土地使用權(quán)出讓金，但在實際操作出具估價報告時，應把土地使用權(quán)出讓金作為土地價值的一個內(nèi)容并予以必要的說明。劃撥土地拍賣時，應假定其為出讓土地進行評估拍賣，然后以拍賣所得的價款扣除國家應得的土地出讓金后，余下部分由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。因此，拍賣底價的劃撥土地使用權(quán)評估價值中應包括土地使用權(quán)出讓金的款額，并予以必要說明，否則，拍賣所得中無法扣除土地出讓金。

　　5、在對劃撥土地使用權(quán)價值進行評估時，其取得成本和開發(fā)成本兩項構(gòu)成均應取社會平均成本，而非個別成本。

　　6、在對拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)特別是居民住宅進行評估時，其占用的劃撥土地使用權(quán)應予以特殊的考慮。

　　在我國沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理，城市拆遷范圍內(nèi)相當多的居民住宅即屬此類。根據(jù)對拆遷范圍內(nèi)的劃撥地房地產(chǎn)進行評估時，考慮到拆遷評估屬補償性質(zhì)，主要應針對房地產(chǎn)現(xiàn)狀進行評估，而不應考慮土地未來的潛在價值，不能用最高最佳使用的預期原則進行評估。同時，在對舊城區(qū)的民宅進行拆遷評估時，應考慮到此類房屋占地很多是由繼受而來，雖然現(xiàn)在對這一塊作為劃撥土地在進行管理，但在評估時也應考慮這種繼受取得與典型的劃撥取得之間的差異，以充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。
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