房地產拍賣價格評估的特點?
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問題：
房地產拍賣價格評估的特點?
答疑：
一、拍賣價格一般低于公平市價
公平市價是指一宗房地產的產權在估價之日預期可合理地出售的最好價格。其假設條件為：
1、一個自愿的出售者;
2、一段在考慮了房地產性質和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期;
3、交易期間房地產價格保持穩(wěn)定狀態(tài);
4、房地產價格完全受公開市場影響;
5、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
房地產拍賣價格的形成一般都不能完全具備以上條件。首先，被拍賣房地產的權利人是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，(環(huán)球網(wǎng)校房地產估價師頻道為您整理)所以不是自愿的賣主。其次拍賣價格沒有經(jīng)過一段合適的議價時期完成交易，而是在拍賣日公開競投，買家也是在不充分了解該房地產的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，為了促使拍賣成功，就必須具備價格優(yōu)勢，以便吸引買家競投;所以，評估出來的拍賣價格一般較公平市價偏低。
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二、拍賣價格要考慮快速變現(xiàn)
由于拍賣期短，有賣不出去的風險;因此，拍賣價格必須考慮變現(xiàn)的速度，“寧估其少，勿估其多。”即確保賣出去的成功。鑒于上述原因，拍賣價格一般是由估價人員根據(jù)房地產種類，確定合適的風險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。
三、拍賣價格與抵押價格既有聯(lián)系又有區(qū)別
抵押價格是一種預期價格，一般在基于同類房地產的市場發(fā)展趨勢以及歷經(jīng)貸款時限后抵押房地產實物狀況發(fā)生的變化來確定房地產抵押價格。
拍賣價格即拍賣日對房地產進行拍賣的底價。這個價格的評估要參考抵押價格。但是拍賣時期房地產的市場狀況以及拍賣房地產本身的狀況與抵押時期房地產的狀況存在一定差距，所以拍賣價格又不能等同抵押價格。
四、拍賣價格應考慮消費者的心理因素和購買者的額外支出。
購買拍賣房地產的消費者，在購買前期認為處分被拍賣的房地產價格會低于正常房地產價格，使得拍賣房地產價格較低;同時，由于競買拍賣購得的房地產，(環(huán)球網(wǎng)校房地產估價師頻道為您整理)要比正常交易購買的房地產多支付約為標的額的5%的拍賣費。因此，使得拍賣購得的房地產成本增加，而使之購房者希望得到較低的價格，以彌補該項支出。
五、拍賣價格的最終確定還必須考慮其他因素：一是拍賣房地產的市場供給需求，二是拍賣付款方式，三是政府有關部門收取的各項稅費等情況。
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