在建工程的含義及其特點(diǎn)?

　　【摘要】"在建工程的含義及其特點(diǎn)"知識點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"在建工程的含義及其特點(diǎn)?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問題：

　　在建工程的含義及其特點(diǎn)?

　　答疑：

　　(一)在建工程的含義

　　在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等諸多特性。

　　要正確把握在建工程價(jià)值評估的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)姆椒▽υ诮üこ踢M(jìn)行估價(jià)，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗(yàn)收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、改建項(xiàng)目以及恢復(fù)項(xiàng)目等項(xiàng)目工程。另外一種說法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)。

　　按照建設(shè)部56號令(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)抵押登記。

　　在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)?？梢姡M義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài);而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點(diǎn)。

　　綜合有關(guān)的觀點(diǎn)和意見，參照有關(guān)的文獻(xiàn)和估價(jià)方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目”。

　　(二)在建工程的特點(diǎn)

　　在建工程，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過程中的項(xiàng)目，也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。

　　1、所有權(quán)的相對確定性

　　指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)。

　　2、合法性

　　房屋在建工程，必須是經(jīng)國家法定機(jī)關(guān)或有關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。

　　3、可變價(jià)性

　　在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價(jià)值及使用價(jià)值。但是由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，尤其是事實(shí)上未完成而停止建設(shè)的工程，其價(jià)值能否以交換價(jià)值體現(xiàn)出來，即該在建工程是否具有可變價(jià)性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場上能夠變價(jià)的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評估的對象。

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　　4、在建工程房地產(chǎn)可比性差

　　在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。

　　5、在建工程形象進(jìn)度與實(shí)際投資額較難一致

　　在建工程實(shí)際投資額，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)其賬面價(jià)值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時(shí)也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。

　　6、在建工程建設(shè)工期長短差別較大

　　建設(shè)工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費(fèi)價(jià)值變化、設(shè)計(jì)變更等相聯(lián)系，對評估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。

　　7、在建工程房地產(chǎn)種類多

　　在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。

　　8、在建工程造價(jià)差異大

　　同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。

　　9、法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。

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