建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限?
【摘要】"建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限?",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
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問(wèn)題:
建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限?
答疑:
(一)建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生
建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生,如果從建設(shè)用地使用權(quán)人的角度來(lái)考察,就是建設(shè)用地使用權(quán)的取得。建設(shè)用地使用權(quán)作為一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般取得原因(如繼承),自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。在此只敘述建設(shè)用地使用權(quán)取得的幾項(xiàng)特殊原因。根據(jù)承載建設(shè)用地使用權(quán)的土地法律屬性,可將建設(shè)用地使用權(quán)的取得分為兩大類(lèi):在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)和在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。
1.在國(guó)家所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),它的產(chǎn)生方式包括:
(1)劃撥方式。土地劃撥,是土地使用人只需按照一定程序提出申請(qǐng),經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán),而不必向土地所有人支付租金及其他費(fèi)用。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定,嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的,應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第43條規(guī)定:“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。”根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定,可以通過(guò)劃撥方式取得的建設(shè)用地包括:國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。上述以劃撥方式取得建設(shè)用地,須經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府依法批準(zhǔn)。
(2)出讓方式。建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有人身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用者通過(guò)這種出讓建設(shè)用地使用權(quán)的行為即取得建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)出讓有三種形式:協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)。協(xié)議是由市、縣人民政府土地管理部門(mén)(代表國(guó)家作為出讓方),與土地使用人按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t協(xié)商一致后,簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。招標(biāo)和拍賣(mài),應(yīng)當(dāng)先由市、縣土地管理部門(mén)發(fā)出招標(biāo)、拍賣(mài)公告,通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)程序,簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的,應(yīng)當(dāng)采取拍賣(mài)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)招標(biāo)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。采取拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。
采取招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款:①當(dāng)事人的名稱(chēng)和住所;②土地界址、面積等;③建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;④土地用途;⑤使用期限;⑥出讓金等費(fèi)用及其支付方式;⑦解決爭(zhēng)議的方法。
(3)流轉(zhuǎn)方式。建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),是指土地使用人將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,如轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記?;谕恋厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)的法律事實(shí),新建設(shè)用地使用權(quán)人即取得原建設(shè)用地使用權(quán)人的建設(shè)用地使用權(quán)。
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2.在集體所有的土地上設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,集體所有的土地作為建設(shè)用地的,應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
(1)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益用地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的公益組織,在經(jīng)過(guò)依法審批后,對(duì)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部公益事業(yè)的非農(nóng)業(yè)用地所享有的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)土地管理法和《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定,鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè),需要使用土地的,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)建設(shè)用地。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè),或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件,向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。如果其中涉及占用農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。
(二)建設(shè)用地使用權(quán)的期限
我國(guó)法律、法規(guī)中對(duì)于土地使用權(quán)的期限,是分別不同種類(lèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)定。通過(guò)土地劃撥及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地程序取得的土地使用權(quán),(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)是無(wú)期限的。通過(guò)這種程序取得土地使用權(quán)的土地使用權(quán)人,除了法律規(guī)定的使土地使用權(quán)消滅的原因外,可以無(wú)期限地使用土地。
通過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的,根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定,按照土地的不同用途,土地使用權(quán)出讓的最高年限為:(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。每一塊土地的實(shí)際使用年限,在最高年限內(nèi),由出讓方和受讓方雙方商定。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立相應(yīng)的合同。合同的期限由當(dāng)事人約定,但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。
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