房地產(chǎn)抵押價格的確定方法?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)抵押價格的確定方法?

　　答疑：

　　房地產(chǎn)抵押價格=(市場價格-政府稅費-貸款利息-違約金-損害賠償金-處置抵押物過程中的費用-應(yīng)補繳政府的出讓金)×風(fēng)險修正系數(shù)。其中，風(fēng)險修正系數(shù)由抵押期間房地產(chǎn)市場變化風(fēng)險、處置抵押物時的變現(xiàn)難易程度、抵押物本身的折舊(包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊)及其他災(zāi)害所決定，其取值應(yīng)遵循保守性原則。

　　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)抵押權(quán)人有權(quán)依法對抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償。

　　對抵押房地產(chǎn)進行客觀、公正而準確的評估，可以回避和降低房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險，保障房地產(chǎn)市場的資金正常、有序、安全地融通?？茖W(xué)地確定房地產(chǎn)抵押價格，應(yīng)當考慮以下四個方面的因素：

　　第一，房地產(chǎn)抵押價格應(yīng)當是未來貸款到期償還時的變現(xiàn)價格，必須考慮貸款存續(xù)期間房地產(chǎn)市場的風(fēng)險對抵押物的影響。

　　第二，影響房地產(chǎn)價格的因素除了社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)制度、政策以及城市規(guī)劃等宏觀因素外，還包括房地產(chǎn)的區(qū)位、利用方式、預(yù)期收益、建筑物質(zhì)量等微觀因素。在對這些因素進行分析和測算的時候，應(yīng)當遵循保守性原則。例如，在住宅區(qū)附近建設(shè)工廠或不利于居住的其他設(shè)施時，會降低抵押房地產(chǎn)的預(yù)期價值。

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　　第三，金融機構(gòu)在貸款合同到期后如無法收回資金，就會盡快將抵押房地產(chǎn)強制性拍賣或出售變現(xiàn)。但是，抵押物所能實現(xiàn)的價格一般都低于正常的市場價格水平，這是因為：首先，在實踐中處置抵押標的物絕大部分都是通過拍賣的方式來實現(xiàn)的，拍賣不能討價還價。而房地產(chǎn)恰恰具有價值量大的特點，使一部分有購買意向的人由于顧慮投資風(fēng)險而放棄了購買的機會。同時，根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用者取得土地后，不投資建設(shè)不得抵押土地;一經(jīng)建設(shè)后，房和地要共同抵押。如果購買者希望改變原有的用途，就涉及到土地用途變更登記和補交出讓金差額的問題。所以某一類型的房地產(chǎn)只適合于一部分特定的購買者，需求量小，房地產(chǎn)價格自然偏低。其次，不僅大宗的房地產(chǎn)因為價值量大而變現(xiàn)困難，整體房地產(chǎn)分割抵押后的變現(xiàn)能力也相對較低。比如一宗土地上的建筑物連同占用的土地分割抵押給幾個銀行，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)局部分割和整體處理必然互相制約，大大降低了抵押物的變現(xiàn)能力。最后，用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，通常商業(yè)和居住用途的房地產(chǎn)較工業(yè)用房地產(chǎn)在拍賣時更易接近當時正常的市場價格水平。

　　第四，根據(jù)《擔(dān)保法》第四十六條規(guī)定，“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的按照約定。”由于存在利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等因素的不確定性造成的信貸風(fēng)險，抵押價格應(yīng)當是房地產(chǎn)變現(xiàn)價格扣除拍賣或出售后賣方需向國家繳納的稅費、貸款利息、違約金、損害賠償金和房地產(chǎn)變現(xiàn)所需的訴訟費、評估費、拍賣費等費用后的余額。需要特別注意的是，我國雖然已經(jīng)實行了多年的土地有償使用制度，但仍有許多土地還是以行政劃撥方式取得的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。”遵照這一法規(guī)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，其抵押價格還應(yīng)再扣除應(yīng)繳政府的土地使用權(quán)出讓金。

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