房地產開發(fā)項目的成本測算方法?
瀏覽
收藏
【摘要】"房地產開發(fā)項目的成本測算方法"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"房地產開發(fā)項目的成本測算方法?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
特別推薦：2017年房地產估價師《答疑精選》知識匯總
問題：
房地產開發(fā)項目的成本測算方法?
答疑：
隨著國家國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的出臺，全國各地協議轉讓土地已基本絕跡，全部轉為公開掛牌、競拍競賣。這也意味著房地產暴利的終結，管理出效益時代的到來。 在通過協議轉讓、以地補路等方式獲取地塊的時期，開發(fā)商們在拿地前不需過多地作研究分析，因為那時大多是協議操作，開發(fā)風險小，有較大的獲利空間。而今后，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)由于土地自身的稀缺性，公開的競爭將日益激烈，激烈的競爭也將使獲利空間大大地受到擠壓，這對項目投資成本測算的科學性和縝密性提出了較高的要求。保守有余，將失去機會，一事無成;輕率沖動，將導致虧損，嚴重的將導致企業(yè)破產。
如何準確地測算項目成本，本文結合國家建設部發(fā)布的《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。
一、土地成本
隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價內容非常廣泛，主要包括：土地中標價、拆遷補償費用、代勞費用、交易契稅等，土地成本約占項目開發(fā)成本的35%-40%，并有進一步上升的趨勢。
二、前期規(guī)費
前期規(guī)費主要是指從事房地產開發(fā)項目向政府交納的相關費用，主要包括應交納的基礎設施配套費，教育附加費、人防經費、白蟻費用、地區(qū)配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數主要是按施工圖建筑面積，標準按國家有關規(guī)定執(zhí)行。整個前期規(guī)費約占開發(fā)總成本的10%左右，并有降低的趨勢。
三、工程成本
此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的40—50%左右，具體內容包括：
1、勘察、設計、建筑檢測、質量檢驗及景觀設計、項目監(jiān)理等費用;
2、土石方、圍墻、傳達室、現場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用;
3、地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎、支護等內容;
4、建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用;
編輯推薦：
環(huán)球網校房地產估價師頻道為您搜集整理了《房地產估價師論壇了解更多考試內容，?？荚図樌?！
【摘要】"房地產開發(fā)項目的成本測算方法"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環(huán)球網校編輯整理了"房地產開發(fā)項目的成本測算方法?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
特別推薦：2017年房地產估價師《答疑精選》知識匯總
5、電梯投資;
6、小區(qū)供電、供水、供氣費用，室外道路、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費用;
7、小區(qū)智能化費用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費用;
8、小區(qū)配套費用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設)，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學校、社區(qū)服務、會所、醫(yī)保中心等建設費用。
上述所列的各項工程費用需根據項目所在地的具體情況進行分析，沒有標準的指標可以套用，應隨機應變。
四、開發(fā)間接費用
此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細如下：
1、資金成本。該費用實際是項目開發(fā)的機會成本，在進行項目成本分析時，應按項目全貸款來考慮，因為開發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。具體分析時應采用動態(tài)現金流的計算方法。
2、管理費用。此項費用無須多述，包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。
3、銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。
4、其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用，通常是按總投資的3%—5%計列，視項目個案而定。
5、銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)主要指營業(yè)及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。
6、上述各項費用中未提及的其他支出。
上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析取舍。同時有條件的開發(fā)商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。
編輯推薦：
環(huán)球網校房地產估價師頻道為您搜集整理了《房地產估價師論壇了解更多考試內容，祝考試順利！
最新資訊
- 2024房地產估價師考試題型2024-10-22
- 2024年房地產估價師考試方式2024-10-10
- 2024房地產估價師考試科目有哪些？2024-09-26
- 2024年房地產估價師考試題型和考試科目2024-09-24
- 2023年天津房地產估價師考試題型2023-08-11
- 注冊房地產估價師含金量怎么樣2022-09-18
- 2022年貴州房地產估價師對應的職稱2022-07-21
- 2022房地產估價師好不好考2022-04-28
- 房地產估價師就業(yè)前景怎么樣2022-03-31
- 房地產估價師好不好考2022-03-25
打卡人數
