房地產(chǎn)征收和征用的需要?
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問題:
房地產(chǎn)征收和征用的需要?
答疑:
特別提示:下列一段需要認(rèn)真閱讀,往往會(huì)出判斷題。
房地產(chǎn)特別是土地是各種生產(chǎn)、生活等活動(dòng)都不可缺少的基礎(chǔ)要素,又不可移動(dòng),有時(shí)為了公共利益的需要,不得不征收集體所有的土地和單位、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn);因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,不得不征用單位、個(gè)人的房地產(chǎn)。
征收與征用的主要區(qū)別是:征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買——主要是所有權(quán)的改變,不存在返還的問題;征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用——只是使用權(quán)的改變,被征用的房地產(chǎn)使用后,應(yīng)當(dāng)返還被征用人,即是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。
盡管征收、征用是為了公共利益的需要或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,但都不能是無償?shù),必須依法給予補(bǔ)償。
《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”;第13條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。
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《中華人民共和國物權(quán)法》第42條規(guī)定:“征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用,安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用,保障被征地農(nóng)民的生活,維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償,維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”第44條規(guī)定:“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。”
《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定:“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者,使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(2001年6月13日中華人民共和國國務(wù)院令第305號(hào)發(fā)布)第4條規(guī)定:(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。
征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金相當(dāng)于租金),如果被征用的房地產(chǎn)受到損失的,還應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如,毀損的,補(bǔ)償金應(yīng)相當(dāng)于毀損前后的價(jià)值之差;滅失的,補(bǔ)償金應(yīng)相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)的價(jià)值。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償金等,就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。
例如,《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中,第24條規(guī)定實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模?ldquo;貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定”;第25條規(guī)定“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定,計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格,結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)”。具體地說,實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式的,要對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù);實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的,被拆遷房屋沒有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形,統(tǒng)稱為“征用”。結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià),即:產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)=所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值-被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)值。
例如:判斷題。
某宗為100萬元貸款抵押房地產(chǎn)。在抵押期間,對(duì)其進(jìn)行抵押期間估價(jià)。已知抵押期間估價(jià)為90萬元,則要求貸款方為10萬元增加新的擔(dān)保。
答案:對(duì)
、蒉D(zhuǎn)抵押估價(jià),即將已抵押的房地產(chǎn)及其所擔(dān)保債權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人的,對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。
、蘩m(xù)貸抵押估價(jià),即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款的,對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。
、咛幹玫盅悍康禺a(chǎn)估價(jià),即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣的,為折價(jià)或者拍賣、變賣提供相關(guān)價(jià)值參考依據(jù),對(duì)該房地產(chǎn)的市場價(jià)值等進(jìn)行的評(píng)估。
在實(shí)際中,還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個(gè)階段,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)來劃分為金融機(jī)構(gòu)提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。在貸款前期,除了可提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,通常還提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押成數(shù)(抵押率)測算等服務(wù)。在貸款期間,可提供抵押房地產(chǎn)及其價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估,及時(shí)化解信貸風(fēng)險(xiǎn),提高抵押房地產(chǎn)質(zhì)量,保障金融機(jī)構(gòu)債權(quán)安全。在貸款處置階段,除了可提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,通常還提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務(wù)。
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