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房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式?

更新時間:2017-01-11 15:44:14 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽132收藏52

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摘要   【摘要】"房地產(chǎn)項目不予轉(zhuǎn)讓的情形"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點,為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)項目不予轉(zhuǎn)讓的情形?",供大家參考,希望對您有所幫助,祝考試順利

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  問題:

  房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的方式 ?

  答疑:

  1、直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目

  這是房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓最直接最明確的方式。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)受讓方與轉(zhuǎn)讓方直接簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同,約定后者將其已擁有的某一房地產(chǎn)開發(fā)項目包括相應(yīng)的各項權(quán)利(包括但不限于土地使用權(quán))和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給前者。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)在項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂后先行辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù),之后在三十日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

  2、以單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓

  在該種模式下,轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間并不直接簽訂房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同,而是簽訂一份土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,在該合同中甚至不涉及房地產(chǎn)項目的類似用語,合同內(nèi)容簡明直接地指向土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但如前所述,某一地塊的土地使用權(quán)和以該地塊為基礎(chǔ)形成的房地產(chǎn)項目是密不可分的,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必然意味著原房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。建設(shè)部《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》也明確規(guī)定:通過出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓時,受讓方應(yīng)當(dāng)遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設(shè)計條件,并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。土地使用權(quán)出讓合同所反映的受讓方的權(quán)利義務(wù)(包括規(guī)劃設(shè)計條件的內(nèi)容)正是一個房地產(chǎn)項目的主要內(nèi)容。因此,以簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的方式完全可以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓。

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  3、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓

  此種方式的具體操作模式是:(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)受讓方與轉(zhuǎn)讓方(原土地使用權(quán)人和房地產(chǎn)項目主體)既不簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同也不簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,而是由受讓方與轉(zhuǎn)讓方的股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,整體收購轉(zhuǎn)讓方的股權(quán),受讓方由此變?yōu)樵恋厥褂脵?quán)人和項目主體的唯一股東,擁有原土地使用權(quán)人和項目主體全部的所有者權(quán)益,實際操控原房地產(chǎn)項目的開發(fā)和經(jīng)營。此種方式在形式上并未發(fā)生土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和項目開發(fā)權(quán)的移轉(zhuǎn),土地使用權(quán)人和項目主體依然是原來的公司,沒有物權(quán)的變更、也沒有項目主體的變更,但項目的實際控制者已經(jīng)發(fā)生了改變。

  此種方式的有利之處在于:由于對外的土地使用權(quán)主體和項目主體并未發(fā)生改變,因此無需進行相關(guān)的權(quán)屬變更登記程序;不會產(chǎn)生與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅、費,與直接的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或項目轉(zhuǎn)讓相比,可節(jié)省以下稅費:相當(dāng)于成交金額3%的契稅、0.5%的交易手續(xù)費、轉(zhuǎn)讓方須承擔(dān)的5%的營業(yè)稅和土地增值稅2%,同時還可合理規(guī)避因不具備土地使用權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓的條件而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓不能的障礙。正因為上述有利因素,此種方式在房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓中得到了較為廣泛的采用。

  但此種方式也存在著不可忽視的弊端,主要體現(xiàn)為受讓方將承擔(dān)一般股權(quán)收購中作為收購方通常存在的風(fēng)險。比如:收購方無法完全預(yù)知目標(biāo)公司(即原土地使用權(quán)人和項目主體)的凈資產(chǎn)是否與股權(quán)轉(zhuǎn)讓方所披露的完全一致,可能因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的故意或疏忽行為(包括未披露的或有債務(wù)的發(fā)生)以及預(yù)期債權(quán)不能實現(xiàn)而導(dǎo)致目標(biāo)公司的凈資產(chǎn)實際大大低于股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的約定,收購方的所有者權(quán)益因此受到損害,向轉(zhuǎn)讓方的追償也可能難以實現(xiàn)。

  4、以出資成立聯(lián)營公司并轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓

  此種方式的具體操作模式為:受讓方與轉(zhuǎn)讓方共同出資設(shè)立一個新的房地產(chǎn)開發(fā)公司,而轉(zhuǎn)讓方的出資即為其擁有的并擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓方出資義務(wù)的完成,則意味著新公司獲得了原屬于轉(zhuǎn)讓方的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)項目,隨后,受讓方再將轉(zhuǎn)讓方對新公司的股權(quán)予以收購,其收購價款即可等同于項目轉(zhuǎn)讓價款。如此一來,新公司的股權(quán)全部為受讓方所擁有,受讓方間接地但又是實際地控制了新公司對該土地的使用權(quán)和相應(yīng)的房地產(chǎn)項目的運作。

  此種方式與上述第3種方式較為類似,操作程序上比第3種方式復(fù)雜,因土地使用權(quán)作為出資,將會產(chǎn)生相應(yīng)稅費。但是對于受讓方而言,可以借此減少單純地收購一個舊有公司股權(quán)因資產(chǎn)狀況不明晰所帶來的難以預(yù)期的風(fēng)險。

  5、在司法拍賣程序中以受讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)權(quán)利的方式獲得某一房地產(chǎn)開發(fā)項目

  此種方式在前些年清掃城市爛尾樓時運用較多。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)受讓人以參與司法拍賣的方式競買獲得某一爛尾樓

  以上五種方式,各有利弊,孰優(yōu)孰劣,難以定論。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的具體情況和要求、根據(jù)擬受讓之房地產(chǎn)項目的具體情況及該項目原主體的具體情況綜合分析判斷,方能作出最恰當(dāng)?shù)倪x擇。

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