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房地產(chǎn)市場的投資周期?

更新時間:2016-11-15 16:08:09 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽51收藏20

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  問題:

  房地產(chǎn)市場的投資周期?

  答疑:

  隨著自然周期的運(yùn)動,投資于房地產(chǎn)市場上的資金流呈現(xiàn)出周期性變動,形成投資周期。

  (1)當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動的時候,很少有資本向存量房地產(chǎn)投資,更沒有資本投入新項目的開發(fā)建設(shè)。在這段時間,市場上只有可以承受高風(fēng)險的投資者。由于租金和經(jīng)營現(xiàn)金流已經(jīng)降到最低水平,存量房地產(chǎn)的價格達(dá)到或接近了最低點(diǎn)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)承受不住財務(wù)壓力的業(yè)主或開發(fā)商會忍痛割售,大量不能歸還抵押貸款的物業(yè)會被抵押權(quán)人收回拍賣。

  (2)隨著自然周期運(yùn)動通過第一階段,投資者對投資回報的預(yù)期隨著租金的回升而提高,部分投資者開始回到市場,尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產(chǎn)的機(jī)會。這類資本的流入使房地產(chǎn)市場通過平衡點(diǎn),并逐漸使租金達(dá)到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段,由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā),資本流量顯著增加。

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  (3)當(dāng)自然周期到達(dá)其峰值并進(jìn)入第三階段的時候,由于空置率低于平衡點(diǎn)水平,投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目。由于資本不斷流向存量房地產(chǎn)和新項目的開發(fā),所以此時房地產(chǎn)市場的流動性很高。當(dāng)投資者最終認(rèn)識到市場轉(zhuǎn)向下滑時,就會降低對新項目投資的回報預(yù)期,同時也降低購買存量房地產(chǎn)時的出價。而存量房地產(chǎn)的業(yè)主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進(jìn)一步下滑的風(fēng)險,所以其叫價仍然很高,以致投資者難以接受,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場流動性大大下降,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)自然周期進(jìn)入第四階段。

 、敕康禺a(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

  房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的,投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化,在其他階段則超前于市場自然周期的變化。

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