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假設(shè)開發(fā)法最基本的公式?

更新時間:2016-09-07 13:40:39 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽139收藏55

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  問題:

  假設(shè)開發(fā)法最基本的公式?

  答疑:

  待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤

  后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費用+后續(xù)銷售費用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費+后續(xù)開發(fā)利潤

  與此相對照,如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值,則公式為:

  開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

  在實際估價中,對于上述公式中具體應(yīng)減去的項目及其金額,要牢記“后續(xù)”兩字,掌握的基本原則是設(shè)想得到估價對象(待開發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開發(fā)建設(shè)完成,還需要開展的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤。

  因此,如果是已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤,則它們已包含在估價對象的價值內(nèi),不應(yīng)作為扣除項目。例如,評估毛地的價值,即該土地尚未完成房屋拆遷補償安置,

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  這時減去的項目應(yīng)包括房屋拆遷補償安置費用等。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷補償安置的,原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

  ”但是,如果評估的是已完成房屋拆遷補償安置的土地價值,則不應(yīng)將房屋拆遷補償安置費用等作為扣除項目。

  運用上述公式估價,一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式。待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況就是估價對象狀況,有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)(以下簡稱舊房)等;開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,有熟地和新的房地產(chǎn)(以下簡稱新房) 等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來,

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